物业行业正在上演"贪吃蛇"游戏。

　　资本不休，并购不止。纵观物管上市公司的募集资本用途，几乎每家企业都把并购扩张放在首位，同地产行业一般，物管行业的规模追逐战难以避免。

　　实际上，从2020年开始，物业行业收并购大潮就初见端倪，据某研究院数据统计，2020年上市物企披露的有效收并购事件高达76起，是2019年有效收并购事件27起的2.81倍，共花费金额107亿元。

　　进入2021年，收并购潮并没有减弱的趋向。近日来，有多家拟上市港股物管企业招股书失效，资本市场对于物业股的热情似乎正在减弱。

　　或许是看到了资本市场回调的窗口期，已经上市的物管企业加速了收并购的步伐，越来越多的中小型物业企业出局。

　　与此同时，大型物企正找准时机加速行业整合，提升自身市场占有率与竞争力，优化资产配置。

　　
物业"高端玩家"加速行业布局

　　数据显示，上市物管企业2021年7-10月收并购金额支出超过160亿元，超过了2020年全年并购总金额。

　　中指研究院统计数据显示，截至11月1日，今年以来物业管理行业发生并购交易63宗，并购方涉及33家物业企业。，并出现了刷新行业纪录的百亿级大型并购案例。

　　同时，通过并购行业优质资源正在加速向头部企业聚集，物业管理行业集中度提升速度或将超预期，行业加速进入洗牌阶段。

（图片来源：中指研究院）

　　其中，最值得关注的就是碧桂园服务涉及的几桩重磅收购案。

　　今年以来，碧桂园服务在收并购上耗资近200亿元，达成大大小小收并购交易共10宗。其中，三宗"大鱼吃大鱼"的并购案例值得关注。



　　今年2月25日，碧桂园服务耗资49.64亿元收购了蓝光发展旗下的物管企业蓝光嘉宝64.62%的股权；9月20日，耗资100亿元买下了富力地产旗下物管企业富良环球100%股权；9月29日，耗资33亿收购了花样年控股旗下物管企业彩生活服务旗下核心资产邻里乐100%的股权。

　　先不谈收购金额，单就这几总交易来看，碧桂园服务收购的对象有一个共同特点--那就是其母公司均因资金问题陷入债务旋涡当中，亟需现金周转，来减轻偿债压力。

　　实际上，近期出现的大宗物企收并购交易中，几乎都与当前地产行业的形势息息相关，比如这宗肇始于9月末的合生创展收购恒大物业的交易。

　　起点是9月30日，交易双方纷纷发布因收购导致停牌的公告；节点是10月20日，交易双方再次发布澄清公告，双方收购陷入僵局，也许这就是终点，也许终点尚未可知。


　　
　　值得注意的是，据合生创展方面透露，收购陷入僵局的原因是代价付款条款的修改。

　　协议他方要求将将代价先直接支付予卖方，此举遭到了合生创展的拒绝，合生方表示，此举难以确保目标公司收到卖方担保人及其关联方的应付款。简而言之，即合生方需确保该款项到达目标公司手中，并未移作他用。

　　结合恒大危机，再来看这次收购的种种转折，似乎颇有意味。

　　整体来看，物管企业的收购潮并未有停滞的倾向，反而愈演愈烈。

　　睿信咨询总裁、睿观研究院院长郝炬认为，这种趋势的出现，主要源于目前房地产公司资金形势大多比较严峻，所以将物业子公司作为其开发商母公司的优质资产进行处置，用于资金的回笼，从而导致今年物业行业整合和并购加速。

　　从另一方面来看，物管行业加速整合，不仅有"大鱼吃大鱼"的现象，"大鱼吃小鱼"才是行业收并购的主流趋势，更是行业发展始终不变的逻辑。

　　财经分析人士严跃进则表示："在物业收并购标的的选择上，企业开始倾向于优质的地方性非住宅物业服务龙头。"据中物研协数据，500强企业布局住宅物业比例高达95.6%，传统的住宅物业市场格局已相对成熟，竞争日趋激烈，企业迫切需要寻找新的发展空间。

　　
中小物企业洗牌加速 未来收并购仍是重头戏

　　近年来，物管行业发展迅速，上市企业如雨后春笋，一下子全都冒了出来。

　　截止2021年9月30日，共有51家物管企业上市，其中，登上港交所的共47家，登上A股的共4家。自2020年至今，共有27家物管企业成功上市，已经超过了上市企业总数的一半。

　　据中指研究院数据显示，截止9月30日，在港上市的47家物管企业的总市值达到了7419.6亿元，平均市盈率为26.2倍。而诸如华润万象生活、碧桂园服务、融创服务、旭辉永升服务等市盈率均在40倍以上。

　　随着行业的发展，企业分化也在不断加剧。

　　依靠强劲母公司的物管企业"背靠大树好乘凉"，既有资金支撑，又有项目支持，其进行融资和收并购的能力和发展的劲头是远超过没有"靠山"或"靠山"较小的物管企业。

　　以背靠"大树"旭辉控股的旭辉永升服务和背靠"小树"方圆地产的方圆生活服务为例，这两家都是有"靠山"的物管企业，但其二者的收并购步伐和市场预期却截然不同。

　　截止日前，旭辉永升服务市值约235.86亿港元，上市以来，公司募资约19亿元。其中，16亿元用在了并购上，陆续并购了青岛雅园、银盛泰物业、香江物业，华熙五棵松、山东鑫建、美中环境等。

　　而方圆生活服务的市值约为2.20亿港元，近4个月来完成了5起并购，包括长沙霁阳红物业、广东宜康物业、广州方恒信息技术公司、惠州仲恺高新区金豹保安服务，总代价约7000万元。即便其在行业内的扩张意愿十分强烈，却仍不被业内看好。

　　不过，即便是背靠"大树"的物管企业，也会面临被吞并的风险，比如恒大物业、富力物业、第一服务等，关键还是在于母公司是否稳固且安全地活下去。

　　就在11月1日，融创服务与当代置业旗下物管公司第一服务控股发布联合公告称，已于2021年10月7日订立股份转让协议，要约人融创服务以总对价6.927亿元收购第一服务3.22亿股股份，占后者总股本约32.22%。交易对价为2.15元。

　　根据收购守则规则第26.1条，融创服务届时将须对第一服务所有已发行股份于作出无条件强制性现金要约，完成强制性收购时，第一服务将在港股退市并成为要约人的全资附属公司。

　　今年以来，随着中资美元债市场不断爆雷，当代置业在十月份成为了第9家债券违约的房企。当代置业曾尝试自救，公司董事会主席、执行董事兼控股股东张雷和公司总裁兼执行董事张鹏有意向集团提供约8亿元的股东贷款，并预期于未来2-3个月内完成。

　　但这场自救还是以失败告终。

　　10月26日，当代置业发布公告称，上述于10月25日到期的美元票据，其本金及应付利息的还款安排未能于当日达成，当日当代置业股份及债权证券暂停买卖，直至今日其旗下第一服务控股被融创服务收购。

　　对于债务违约问题，当代置业已采用了资产处置、股东借款和引入战投方等方式，但有几项工作没有达到预期的效果，未来的自救举措可能包括资产重组和引进战投。

　　地产行业的变局注定会波及到物管行业，甚至深刻影响物管行业的格局，同时，在物管行业的资本回调的过程中，由于上市预期与市盈率比较低迷，势必也会对行业整合造成影响。

　　如今的物管行业，"强者愈强，弱者愈弱"的局面将越发突出。

　　业内专家对大公房产表示，物业企业想要在变局中谋发展，不仅要顺应潮流，顺势而上，更要把握机会，形成自身的竞争优势。

　　无论是头部企业的多元化布局，亦或是小而精的物管企业深耕细分领域，变局之下，找准自身的合理定位，才能继续走下去。