继万物云启动上市计划、龙湖智创生活提交上市申请后，又一家龙头房企的物业公司向港交所迈进了一步。
2月6日，中国金茂发布公告称，金茂物业服务发展股份有限公司（以下简称“金茂服务”）已通过港交所上市聆讯，中金公司和汇丰控股为其联席保荐人。
当前房地产行业仍旧处于低迷状态，且资本市场对于物企上市也逐渐走向冷静，但从实际情况来看，房企分拆物业上市的心依然没有退却。
IPG中国区首席经济学家柏文喜告诉大公房产，房企分拆物业上市一般是出于两个原因：一方面是为了支持物业管理公司的独立与可持续发展，提升企业物管公司的行业竞争力；另一方面是为了分拆物业板块来打造另一个资本平台，从而提升房企自身的市值与流动性，乃至对融资都有所帮助。
不过值得注意的是，去年全年房地产板块跌幅达7.57%，跑输大盘。同期恒指跌幅达14.7%，物业股跌幅达47.5%。受大势影响，物业上市公司市值亦跌多涨少，其中个股跌幅超过30%的更是不在少数。而资本市场对于物管板块的态度，则也是经历了一系列从高涨到下跌再到回调的周期。
那么在这种情况下，金茂服务的上市时机真的合适吗？
小规模物企的大野心
先来看看金茂服务的基本面。
招股书显示，截至2021年9月30日，金茂服务的合约建筑面积达到45.7百万平方米，覆盖了中国22个省、自治区及直辖市的47个城市，多集中于一二线城市。截至同日，其在管总建筑面积为2320万平方米，横跨中国20个省、自治区及直辖市的35个城市，包含96个住宅项目及41个非住宅项目。
从规模上来看，金茂物业在行业内的排名并不算特别靠前，甚至属于小规模物企。排名第一的碧桂园服务（截至2021年6月30日）和排名第二（截至2020年底）的万物云，在管面积均在金茂服务的10倍以上。而同样的报告期内，龙湖智创生活的在管面积在金茂服务的5倍以上，新城控股旗下的新城悦服务更是金茂服务的1.5倍。
根据克而瑞统计的2020年中国物业服务企业在管面积排行榜，金茂物业的在管规模仅处在80~90位之间。
盈利方面，从2018年到2020年，金茂服务的营收和利润一直在保持增长。数据显示，2018年、2019年、2020年其营收分别为5.75亿元、7.88亿元、9.44亿元，三年内复合年增长率为28.2%；整体利润分别为1750万元、2260万元、7710万元，三年内复合年增长率为110%；毛利由2018年的1.15亿元增至2020年的2.35亿元。
截至2021年前9个月，金茂服务共实现营收10.49亿元，比上年同期增长了3.84亿元；整体利润为1.09亿元，比上年同期增长了5567万元；毛利为3.1亿元，比上年同期增长了1.46亿元。
不过值得注意的是，虽然盈利能力稳步上涨，但金茂服务的净利率在行业内始终处于较低水平。
招股书显示，从2018年到2020年，金茂服务的净利率分别为3%、2.9%、8.2%，一直保持在个位数。到2021年一季度，这一情况也没有改变，净利率为4.6%。而在这三年内，物业行业的平均净利率始终在10%~15%之间浮动。也就是说，不管在哪一年，金茂服务的净利率都没有达到行业水平线。
与此同时，上述年份间，金茂服务的毛利率也处于起伏不定的状态。2018年为20%，2019年跌至19.2%，2020年又增至24.9%。不过在2021年前三季度，该公司毛利率发展势头良好，上涨至29.6%。金茂服务称，这主要是由于新增的咨询服务及毛利率通常较高的其他增值服务的贡献。
但即便如此，金茂服务的毛利率依然不及行业平均水平。数据显示，在2018年至2020年的这三年间，港股物业企业的平均毛利率分别为29.06%、30.24%和31.12%。今年上半年，47家已发布中报的港股物企平均毛利率大概为31.93%。而对比金茂服务的毛利率数据，显然该公司不管在哪个时间段都没有达到行业及格线。
不过与低于平均线的净利率和毛利率情况相反的是，在行业内，金茂服务在管物业的平均物业管理费显著高于平均水平。根据中指研究院的数据，2020年，该公司在管物业的平均物管费为5.4元/平方米，而同期行业均值为3.8元/平方米。
整体来看，金茂服务整体规模不大，且毛利率较低，物管费用高，所以尽管有较高的业绩增长，但上市之后大概仍会带给投资者一定的忧虑。
行业分化下的新挑战
对于目前的港股市场,柏文喜表示，物业的估值已经出现了整体回调，但是依然远远高于房企的整体估值。另外，物业板块估值也出现了较大的内部分化，一些行业龙头企业以及商办物业占比较高的企业估值呈走高之势。
与此同时，美联储加息所带来的流动性回流明显，因此他认为，现在不是物业公司上市的好时机。“相对而言，在市场流动性相对充裕或者恢复之时，才有利于物业公司上市的发行与估值。”
近年来，已有多家龙头房企的物业公司完成在港上市，包括华润置地旗下的华润万象生活、融创旗下的融创服务、保利发展旗下的保利物业、中海地产旗下的中海物业等。还有多家房企的的物业公司正处于资本化的过程中，包括万科旗下的万物云（已公告拟分拆）、龙湖旗下的龙湖智创生活（已交表）、中南置地旗下的中南服务（已通过聆讯）。
就估值而言，柏文喜认为，与金茂服务具有一定可比性的企业是华润置地旗下的万象生活。“主要是因为两者的在管面积构成中都有比较大的商办占比，这个更加市场化的细分市场可以支持企业获得较高的估值。”
从财报可以获悉，华润万象生活的业务板块主要分为住宅物管和商业运营及物管服务板块，而金茂服务的业务中，除了传统住宅物业，写字楼等商管物业和城市运营服务同样是集团的发展重点。与此同时，两家公司的业务基本都分布在一二线城市。
据了解，自上市以来，华润万象生活的估值一直处于上市物企的前列，即便在近期行业的普遍性下跌环境中，其估值仍旧在55倍PE以上。而与之相当的金茂服务，在央企托底的背景下，其上市后的估值或许不会太差。
“总体而言，我对金茂物业的未来是相对看好和相对乐观的。”柏文喜表示，这一方面是由于大股东的实力给予了金茂服务较大的业务规模、每年的新增管理面积以及更加优化的业务结构，另一方面也是因为该企业本身的央企性质在当前的市场环境下具有更为突出的信用优势，这是有利于其通过行业整合的方式推动自身更快发展的。
2021年下半年的物业行业发生了很多收并购案，不止有大鱼吃小鱼的情况，还出现过大鱼吃大鱼、小鱼吃大鱼的案例。而到了2022年，这种收并购浪潮也并未停止。
有券商分析，物业板块估值经历大幅回调，在收并购带动下，“大吃小、强吃弱”的现象会愈演愈烈。柏文喜也表达了类似观点：“未来的物业行业可能将呈现出行业集中度快速上升和寡头竞争格局加速到来的格局。”
而物企要想保持长久发展,最核心的要素还是企业自身的竞争力。“一方面,这体现在营收规模和盈利能力的成长性方面;另一方面,也体现管理与业务的创新能力方面。两者共同构成了企业竞争力的最基本要素。”
在这种形势下,2022年，或将成为物业行业的一道分水岭。
不过值得注意的是,随着行业分化加剧和市场竞争日趋激烈，拿到港股通行证的金茂服务，必然也将面临着更大的挑战。
