10个月前的物企上市浪潮中，刘永好打了一场港股IPO闪电战，如今，正好到了收割战绩的时候。

　　3月21日，新希望服务(03658.hk)发布2021年业绩报告，这也是这家公司上市以来发布的第一份年度成绩单。



　　
       报告显示，2021年全年，新希望服务共实现营业收入9.25亿元，同比增加57.2%；实现毛利3.77亿元，同比增加52.3%；剔同权益股东应占溢利为1.66亿元，同比增加51.1%；每股盈利0.23元，派末期股息每股0.071元。

　　对比近期披露业绩的多家物企，刘永好的物业公司表现并不算差，盈利情况十分良好。只是相比正向增长的收入和利润，新希望服务的毛利率在2021年却呈现出下降的趋势。


　　财报显示，2018年至2020年，新希望服务的毛利率分别为42.6%、41.9%、42.1%，而在2021年，这一数据却创下四年来最低值，同比下降1.4个百分比至40.7%。

　　对于毛利率下滑的原因，新希望服务管理层表示，这是由于不同收入结构变化导致的。

　　财报显示，于2021年，新希望服务的物业管理服务收入为3.17亿元，占总收入的34.3%，占比同比增长了2个百分点；非业主增值服务收入为2.34亿元，占总收入的25.3%，占比同比下降了3.3个百分点；商业运营服务的收入为1.2亿元，占总收入的13%，占比同比下降了6.2个百分点；生活服务的收入为2.53亿元，占总收入的27.4%，占比同比增长了7.5个百分点。

　　“非业主增值服务及商业运营服务等毛利率较高的业务板块的收入，较2020年出现了不同程度的下降，而毛利率相对较低的生活服务业务及物业管理服务，均实现了高速增长。”

　　对于公司短期内的毛利率情况，新希望服务管理层表示：“预计整体毛利率水平将维持在40%上下浮动，未来业务结构的变化将对毛利率有一定挑战。”

　　不过该公司管理层同时称：“对于公司在规模发展过程中利润和规模的持续增长，有信心。”

　　自信是好事，但底气何来？

　　值得注意的是，从新希望服务的财报中可以看到，高毛利率业务收入的减少虽然导致了公司整体毛利率水平下降，但如物业管理服务等低毛利率业务收入的增加，也是公司整体收入上涨的关键因素。

　　数据显示，在新希望服务的四大业务板块中，生活服务是增长速度最快的板块，年内涨幅高达116.2%；其次是物业管理服务，涨幅为63.2%。

　　集团管理层在业绩会上表示，于2021年，得益于在管社区面积增加以及服务内容增加，新希望服务的社区生活服务及社区资产管理服务的收入大幅提升，最后实现生活服务业务的收入整体上涨。

　　根据过往报道，大公房产了解到，生活服务已被集团计划为未来在社区增值业务中重要的盈利点，其主要的业务线有三条，分别是社区生活服务、社区资产管理服务和线上线下零售及餐饮业务。

　　财报显示，上述三条细分业务线于2021年分别实现了1.6亿元、4300万元、5060万元的收入，同比涨幅分别达到149.4%、107.6%、56.1%。

　　而对于生活服务未来的发展，新希望服务管理层透露，目前集团已形成自营团餐团队，且正服务于四川省肿瘤医院、农行等企业，未来计划逐渐完善线上线下零售及餐饮业务的体系，将其打造为促进生活服务业务快速增长的内生动力。

　　“新零售及团餐业务将成为这一板块最有潜力的增长部分。”该公司管理层补充道。

　　此外，在生活服务的资产管理业务上，据悉，新希望服务已与贝壳达成合作。当初前者在港交所上市时，后者曾以基石投资人的身份出现在招股书中，而在贝壳过往的D轮融资上，刘永好的新希望集团也参与其中。

　　公开资料显示，今年的2月16日，新希望服务与贝壳共同打造的合作品牌“新贝”，曾开业第一家名为“纽扣选邻”的物业租售中心门店。不过截止目前，该品牌以及该门店都暂未有任何发展动态。


　　分析物业公司，自然离不开规模论，新希望服务也不例外。

　　作为2021年第一家奔赴港股的物企，脱胎于新希望地产的新希望服务，和其他有母公司依赖症的物业子公司一样，都急于通过扩张“证明自己”。

　　过往报道显示，彼时新希望服务挂牌上市时，共募得资金净额7.9亿港元。而这些资金的用途，招股书显示，70%将被用于战略收购及投资；15%将被用于升级信息系统及设备；10%将被用于营运资金及一般企业用途；5%将被用在人才招募及团队建设。

　　七成资金用于收并购，可见其规模扩张压力之大。

　　但从实际情况来看，过去一年，新希望服务在企业运营、物业管理支持系统升级、生活服务支持系统升级等方面均有着不同程度的投资，唯独在收并购上没有丝毫动作。

　　对于这一点，集团管理层也在业绩会上作出解释：“公司一直在持续寻找合适标的，很遗憾2021年没有斩获。”

　　不过对于此方面未来的计划，集团管理层进一步指出，收并购依然是公司持续扩大规模的方法，但在另一个层面，公司比较审慎，希望能将第三方市场外拓作为公司规模发展最为重要的方式，而收并购作为一个补充手段。

　　数据显示，截至报告期末，新希望服务共进军了全国23个城市，签约160个项目，拥有合约楼面面积为2638万平方米，同比增长约72.2%；在管项目数量为104个，在管楼面面积约为1620万平方米，同比增长约58.3%。

　　其中，来自第三方开发商的在管楼面面积为738.3万平方米，占总在管楼面面积的45.5%；新希望地产来自母公司的在管楼面面积为856.5万平方米，同比增长约18.3%，占总在管楼面面积的52.9%。

　　结合过往的数据来看，事实上，在2019年以前，新希望服务的在管项目都是完全来源于母公司，直到2020年，集团才自己拓展了两个来自独立第三方的项目。

　　一年内第三方在管项目增加了两倍之多，可以看出新希望服务在摆脱母公司方面所作出的努力，只不过从实际情况来看，这部分收入的份额占比依然较小，仍不及来自其母公司的在管项目收入的二分之一。

　　而这也不得不令人疑惑，不打算靠收并购手段，而将扩张希望寄托于第三方资源外拓方面的新希望服务，究竟要用何种方式才能加快独立之路？

　　知名地产分析师严跃进指出，新希望服务未来面临的挑战还是在于行业本身，如果没有过硬的物业把控能力，单纯扩大规模，可能也只是提高了运营成本，于效益或效果是并不大的。

　　不过对于集团收并购计划，新希望服务的管理层表示：“在区域相对比较趋同的项目，或者说对品质服务相对有共识的标的，同时在估值方面又相对理性的合作伙伴，新希望服务非常欢迎，接下来将持续尊重市场价格倍数，也更加关注潜在伙伴在管理和运营理念方面的契合度，希望说进一步可以用好募集资金，能够获得良好的标的。”

　　对地产公司而言，2022年可以说是不良资产“丰收”大年，有所求的新希望服务或许会在这一年收获到自己想要的项目，但是需要注意的是，在努力实现“单飞”之前，其还是要先改善下自己在业务上的区域局限性。

　　翻阅招股书可以发现，在新希望服务的在管面积区域分布上，西南和华东地区几乎占据了集团的半壁江山。从2018年到2020年，新希望服务在西南区域的在管面积比例就一直高达67.3%、52.1%及50.7%，来到2021年，这一占比虽有下降，但仍达到49.6%；而华东区域也一直是集团的业务倚重高地，今年的占比更是同比增加了6.8个百分点至35.7%。

　　对于集团未来是否还会局限于这两个区域发展，新希望服务管理层在业绩会上表示：“未来除了成渝和华东将持续保持深耕之外，目前也在看整个大湾区，这也是我们整个华南片区将重点选择的区域。”

　　当房地产行业加速重构，资源丰厚的粤港澳大湾区便逐渐成为各路开发商新的掘金地。只是目前来说，新希望服务的全国化布局仍未完成，区域局限性明显，偏安西南的它，真的能在遥远的南方分得一杯羹吗？