八年，沧海桑田。

　　八年前，本地人住自建房、外地人住工厂宿舍，是天经地义的事情。如今，商品房遍地开花，无论老莞人还是新莞人纷纷搬进花园小区。八年间，东莞人居品质芝麻开花节节高。

　　与此同时，房价也扶摇直上，如今房价比2004年上涨了249%，涨幅是收入增速的2.6倍。房价成为市民难以承受之重。

　　八年间，外来巨鳄纵横捭阖，深圳客户涌入东莞，东莞楼市已经成为各方资金的角力场。更为重要的是，保障房建设掀开大幕，商品房与保障房并行的双轨制正在逐步建立，房地产已经走过了黄金时代，进入了相对理性的下半场，犹如一个热血青年迈入沉稳中年。

　　人居品质节节攀高

　　2004年11月，万科在东莞的首个项目城市高尔夫花园一期开盘，依赖其首创的情景美墅而一炮走红。

　　情景美墅实为多层洋房，具有层层退台、邻里守望、首层独门独院、超大的面宽等优势，尤其是首层不仅独门独院，还赠送大面积的地下室。这个独特的产品，让东莞白领也过了一把别墅瘾。

　　这只是东莞八年人居品质提升的一个剪影。2004年之前，商品房并不多，大多数户籍人口还住在自建房中，而非户籍人口大多蜗居在厂房宿舍之内。

　　2004年，东莞房地产进入新的一轮繁荣期，八年来，人居品质芝麻开花节节高。商品房小区遍地开花，楼梯房已经不多见，电梯房已经成为主流；新建单体楼已经不多见，除了少量的公寓，住宅几乎都建造了园林，并实行封闭式管理；地下车库成为常见配套，小车直通家门，并且人车分流，安全无忧；泳池也出现了恒温，让业主冬季也能畅享游泳的乐趣。

　　与此同时，户型创新屡屡为东莞人居增添光彩。现在，洋房户型大多方正实用，采光通风效果理想，2梯2户的南北通透户型轻易可见。洋房还出现别墅化倾向，不仅仅情景美墅已经遍地开花，而且“空中别墅”产品也崭露头角，例如天骄峰景打造无敌高尔夫景观大宅，金域中央开售360度视野“圆墅”。而正规别墅也逐步放弃了容易老旧的外立面涂料，而采用全干挂石材，厚重尊贵又经久不衰。

　　房价扶摇直上

　　据相关统计数据显示，东莞一手住宅均价，2004年为2380元/平方米，2011年为8177元/平方米，不考虑物价因素，房价上涨了244%；今年前7个月为8299元/平方米，比2004年上涨了249%。

　　不过，市民的收入增长远远跟不上房价的速度。东莞城市居民人均可支配收入2011年为39513元，比2004年的20526元增加了93%。可见，这七八年间，房价涨速大约是收入增速的2.6倍。

　　东莞中原地产研究中心相关负责人称，2005年3月开始，中信阳光澳园数次提价，带动了周边项目陆续提价，自此，东莞房价进入了三年上涨通道。从2005年下半年开始到2007年下半年，以半年为周期，城区主力项目的售价一路突破4000—8000元/平方米的整数关口。

　　据合富辉煌东莞市场研究部提供的数据，2007年，全市一手住宅的均价为5522元/平方米，已经比2004年翻了一番。

　　在这期间，全国房价也上演了一轮狂飙突进，2007年“9·27”新政颁布，把二套房首付比例提至4成，这使得买家观望，市场骤然降温。

　　进入2008年，楼市风云飘摇。2月最后一天，万科运河东一号推出一批7折团购房，标志着东莞房价正式进入下行通道，十年来房价只升不降的神话被打破。不过，受结构性因素影响，2008年住宅均价仍上涨4%，达5728元/平方米。

　　2008年9月爆发的国际金融危机救了开发商，国家此后出台的“四万亿元”救市政策为楼市大量“输血”，2009年楼市逆势反弹，住宅均价提至6120元/平方米，同比上涨7%。尤其到了2010年，房价再度疯涨21%，住宅均价高达7429元/平方米。

　　2011年，尽管房地产调控加码至史无前例，限购、限贷、房产税等多剑出鞘，但是东莞没有限购和房产税，政策相对宽松，这为房价继续上涨提供了机会。去年，全年住宅均价涨至8177元/平方米。今年，个盘房价略有下降，但整体相对平稳，今年前7月住宅均价为8299元/平方米，与去年同期基本持平。

　　深圳客改变地产格局

　　1997年的亚洲金融风暴之后，东莞市民取代香港人成为东莞楼市的置业主力军。不过，最近八年，深圳客成为一股置业奇兵，影响了东莞房地产发展格局。

　　2003年，声势浩大的华南Mall打出“珠三角一体化”的广告标语，吸引了一批深圳客前来买铺。2004年，深圳百人购房团现身东莞房博会，塘厦三正半山豪园到深圳开拓市场并取得良好业绩。这可以算作深圳客在东莞市场的初步亮相。

　　2006年，抓住深圳房价的扶摇直上九万里的契机，东莞本土开发商中惠熙元开始行销“同城生活”概念，组织“深圳地产精英东莞中惠行”交流考察活动，沿着长安、大岭山、黄江、樟木头等临近深圳镇区展开行程。

　　在全国楼市脱缰狂奔的2007年，深圳炒房客走出临近深圳的镇区，横行东莞，疯狂扫货，无论好坏，一概入账。据代理商统计，当年6月，深圳客置业比例在南城占比15%，东城占比20%，寮步占比30%，常平等临近深圳镇区高达50%，部分项目甚至高达8成。

　　2008年，随着楼市遭遇重挫，深圳炒房客也落荒而逃。不过，随着2009年1月《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020）》的颁布，珠三角一体化加速，深圳客再度进入东莞，当年2月至5月，在塘厦、长安、凤岗和黄江等邻近深圳的镇区，一些项目在深圳客的带动下，出现意想不到的畅销局面。

　　2009年之后进入东莞的深圳客，与2007年纯粹短期炒房客不同，是一些自住客或者长线投资客。

　　财大气粗的深圳客，助涨了东莞2007年房价的疯狂；如今，深圳客变得相对理性，助推塘厦、凤岗、黄江、长安、松山湖等深圳北区域不断升温，晋升为东莞地产格局的封疆大吏，改变了东莞房地产发展的格局，也为以后的“莞深融城”生活奠定了基础。

　　房地产进入下半场

　　2007年“9·27”新政，给失去理性的房地产市场浇下了一盆冰水，打破了中国房价十年只涨不跌的神话。不过，2008年的国际金融危机却打乱了政府调控的节奏，“四万亿”的救市政策让房地产再度野蛮起来。

　　但是，2010年4月17日“新国十条”拉开以限购为主要特征的调控，迄今超过两年，调控已经坚持不懈，这彰显了国家调控房地产史无前例的决心。

　　同时，“十二五”期间，全国将建成3600万套保障房，使得保障房覆盖率提至20%。“十二五”期间，中国房地产将逐步由商品房一统天下的王朝过渡到商品房和保障房双轨并行的新时代。

　　更为重要的是，世界经济度过了黄金期，企业生存将越发艰难，房地产失去了源源不竭的购买力支撑。

　　当然，由于中国的城市化还在持续进行，中国房地产仍有发展空间。但是与前十年相比，房地产市场毫无争议地进入了下半场。在下半场，市场会相对理性，房地产利润水平趋于正常，这更加考验房企的管理水平和创新能力。

　　业内人士表示，时下，东莞多条轨道交通线路将在未来三五年陆续投用，珠三角融城生活将更为明显，这将为东莞房地产市场带来发展动力。不过，作为外贸加工为主导产业城市，东莞受世界经济形势影响严重，房地产发展内生动力不足，所以，东莞房地产发展在未来五年会以相对理性地平稳运行。