戴德梁行最近发布的数据显示，2018年深圳房产大宗交易总额约280亿元（人民币，下同），比2017年滑落两成，但仍为历年来第二高。《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台后，包括港资在内的众多外资企业，均看好深圳的房地产前景。领展（0823）近日宣布以66亿元购入深圳市核心商区商场新怡景商业中心。戴德梁行华南区资本市场主管陈俊儒预计，随着大湾区合作和发展步伐加快，今明两年前海大量写字楼入市和深圳高新产业持续发展，深圳仍将会出现诸多大宗交易，外资占比也将有一定幅度的提高。 

 

戴行： 商务前景看俏 

陈俊儒表示，近年来深圳发展迅猛，商务环境良好，在粤港澳大湾区规划的利好下，写字楼是最受欢迎的物业形态。由于运营难度相对较低，且租金稳定，看好深圳长期发展的投资型买家逐渐增多，尤其是优质写字楼资产备受投资者青睐，在全年大宗交易总额中占比近50%。 

 

例如2018年中期，全球知名投资公司黑石斥资7.8亿元收购福田中心区的国际商会中心部分楼层，这是一个典型的机构投资项目，也是深圳近年来首宗真正意义上的外资机构收购成熟优质物业的案例，具有标志性意义。 

 

与此同时，港资也纷纷北上收购商业地产。近年多次在内地收购商场项目的领展再度出手，宣布在2月20日与卖方达成协议，以66亿港币收购位于深圳福田中心区的新怡景商业中心，预料交易将于今年3月完成。有关交易是领展旗下于深圳首个、粤港澳大湾区内第二个收购项目，也是集团于内地一线城市的第五个物业。该物业楼高五层，坐落福田核心商区，零售面积约903,100方呎，租用率约100%，商户涵盖餐饮、潮流服饰、教育、生活时尚、健康及美容、超市及电影院。于去年12月，物业每月总收入为2,380万元。 

 

 

戴德梁行的数据显示，与北京、上海及广州对比，在大宗交易的投资者结构中，深圳的外资买家占比远低于其他城市，仅得几个百分点。不过，在外资持续加大粤港澳大湾区投资力度、内资买家优势明显减少的背景下，预计在接下来的几年中，深圳大宗交易市场的外资机构比例将逐渐增加。 

 

 

陈俊儒承认，受到宏观的融资环境紧缩、监管趋严的影响，内资买家优势不如以往，2019年的投资将仍然保持相对谨慎的态度；但从另一方面来看，基于市场环境下的现金流压力增大，预计将会有更多的可售物业或资产包出现，同时资产定价也会归趋理性，有利于大宗交易市场的长期发展，拥有整体运营及资产管理能力与经验的机构投资人优势将逐渐显现。 

 

谈到2019年大宗交易投资机遇时，陈俊儒表示，粤港澳大湾区以及深圳的市场得到大量海内外投资机构的关注，他们对于深圳的大宗交易市场保持积极乐观的态度，相信前海、福田CBD等核心区域的优质写字楼及购物中心将持续受到青睐；同时，有提升价值与改造机会的存量物业将进一步得到市场的关注。 

 

抓住前海深圳CBD投资机遇 

 

前海是深圳的吸金石。陈俊儒表示，前海经 历七、八年的开发，已有众多写字楼和商业配 套陆续投入使用，随着大量企业进驻，无疑带 来大宗交易的投资机遇。而深圳CBD因广深港 高铁开通和多条地铁线带来的便捷交通，也成 为投资者青睐的热点。 租金回报水涨船高 前海作为深港现代服务合作示范区，国家 对高科技和物流等行业提供了税收优惠。截 至 2018年，前海注册企业近 18万家，如此巨 量的企业进驻，必将带来庞大的写字楼需 求。 目前前海有近 300万平方米的甲级写字楼供 应。不少业界人士认为，随着大量企业进驻， 一些写字楼将带来可观的租金回报。而随着租 金、物业和增值等业务水涨船高，前海将可吸 引更多中外投资进行大宗收购，形成良性循 环。 作为深圳中心区，深圳 CBD 也同样吸引 中外投资的目光。该区域拥有一、二、三、 四和十一号地铁线，以及广深港高铁站，无 论去香港、深圳机场或者广州、北京等地， 交通都十分便捷。再加上深交所和大量的券 商、银行和基金公司等云集于此，因此大量 资金仍十分青睐这一区域。 戴德梁行大中华区资本市场总裁叶国平预 计，广深港高铁有望提升海内外投资界对深圳 及粤港澳大湾区优质物业的需求，促进更多大 宗地产交易。 

 

 

陈俊儒认为，深圳限制办公 研发用房的销售、鼓励自持和 产业导入、园区运营，引导工 改项目回归产业本质的意图明 显。一方面是因为金融环境对 投资者资金面的影响，开发商 融资难造成的钱紧，另一方面 是厂房交易的限制较多。而在 过去，开发商是工改项目和厂 房的主要买家。 陈俊儒表示，去年深圳的大 宗交易额有近 20%的回落，除 了整体宏观金融环境对投资者 资金面的影响之外，政策方面 对于市场的引导带来一定的影 响和限制，深圳去年出台一系 列对于城市更新、工改项目的 政策调整，政府希望引导工改 项目回归产业本质，对促进城 市更新市场理性和有序发展起 到一定作用，因此，工业厂房 的交易较 2017年有所下降。 「房住不炒」抑短线投资 他强调，在房住不炒的背景 下，深圳「731政策」的推出， 限制企业购房并对住宅及公寓 的短线二手交易作出了限制， 对短线投资起到很大的抑制作 用，导致全年公寓、住宅类大 宗交易也有下降。