图：刘诗韵称，棕地改用途有两大难处，一是安排棕地上的作业者搬迁，二是零散棕地业主不知如何做/大公报记者梁少仪摄

本港建屋土地供不应求，棕地改划住宅用途是增加供应的出路之一，但私人申请改划涉及影响评估费用动辄数百万元，打击零散棕地业权人改划意欲。为鼓励释放棕地潜力，测量师学会前会长、资深测量师刘诗韵建议，城规会在处理零散棕地改划申请时容许两阶段审批，免小业主浪费时间及白付巨额评估开支，为零散棕地业权人拆墙松绑;她以粉岭一片棕地为测试案例，并已向城规会申请改划，第一阶段先毋须做足所有评估;若成功改划将可兴建约2000个住宅单位，部分会作“首置盘”。

涉及测试案例的粉岭棕地，毗邻塘坑村，附近是乡村式发展项目“数码都城”，距离粉岭中心及粉岭地铁站分别仅800米及1000米。项目占地约27万平方呎，包括16万方呎私人地皮，主要有四个业权人，业权分散但相连，目前主要作露天仓库、停车场和物流用途。

刘诗韵称，其中一位本地业权人想发展住宅，她研究后认为若整合地皮便具发展潜力，因为该地靠近粉岭站及工业村，可借助现有基建。该地皮在1990年划为“康乐”用途，但一直作棕地之用，若兴建住宅，需向城规会申请改划。

可建2000单位 部分作“首置盘”

私人地皮若申请改划，需进行环境影响评估、交通影响评估等技术报告。刘诗韵称，申请人“最少要放低400万(元)”，但零散棕地业权人的财力不及大发展商。若城规会不批准改划，数百万元的评估开支便化为乌有。

她建议的“二部曲”申请，先透过规划条例第12A条，向城规会申请取得改划大方向，在这阶段毋须做足所有评估;若城规会批准为改划“开绿灯”，申请人透过公众申述、刊宪等程序，更了解公众意见后，才根据第16条提交最符合当时环境的发展方案及技术报告，供城规会审批。

就粉岭棕地测试案例，目前只完成交通影响评估，她称若可改划，预期可用四、五年时间，有机会提供逾2000个住宅单位出售，部分可作“首置盘”，并向政府补地价。至于项目部分位置在政府已刊宪拟建的粉岭绕道走线上，业权人将主动容许粉岭绕道兴建及通行，绕道走线不受影响，也不会因此延误兴建，而政府由本应要支付收地赔偿，变成收取补地价。

本身是测量师学会前会长的刘诗韵认为，可参考市区重建局协助小业主集合业权、落实重建的“促进者”角色。她与一些资深规划师、建筑师商议后，建议城规会处理棕地改划时，考虑容许零散棕地小业主“二部曲”申请，好处是在第一阶段毋须冒风险浪费大量金钱及时间，去提交太具体的设计及研究报告，减少小业主行出第一步的顾虑及负担，鼓励集合业权申请改划，“有相当数量的棕地，合并到五至六个业主已经足够。”

棕地改划面对两难题

社会近年急切希望尽快增加房屋供应，也认为棕地作业影响社区环境与景观，棕地改作住宅用途，正好可满足这两个社会愿望。

政府正在进行两份棕地研究，一份研究全港棕地分布及使用状况，另一份是多层工厦的可行性研究。刘诗韵称，棕地改用途有两大难处，第一是搬迁棕地作业者，政府的多层工厦研究可回应这困难;第二是零散棕地业主不知如何做，她理解这不在政府的棕地研究范围。

对于政府研究推出土地共享先导计划，公私合营发展房屋。刘诗韵亦认为，先导计划未有详情，而且估计优先考虑大规模地皮，零散棕地业主未必符合政府要求的地皮规模门槛。

公私合营释土地困难重重

发展棕地及善用私人新界农地储备，有助增加建屋及其他发展用地、改善新界乡郊环境，但发展牵涉复杂的利益链条，涉及不同持份者和各方面因素，面对挑战不容忽视。政府必须平衡不同持份者的关注，为各项新政策制定公开、公平及透明的机制，释除公众疑虑，并以开放态度检视现有制度的不足。

发展棕地是土地供应专责小组建议选项中支持度最高的土地供应选项，但大部分棕地非闲置用地，发展必须要妥善处理棕地作业者关注，否则棕地发展将举步维艰。棕地作业者要求有替代营运空间及财政支援，政府将完成的棕地分布及在多层楼宇容纳棕地作业研究，应有助物色具优先发展潜力的棕地群及营运空间替代方案，但政府应否为棕地作业者提供收地赔偿以外的财政支援，则涉及公帑使用，当局必须要有清晰的理据及原则。

为释放私人农地发展潜力，政府计划年内将推出“土地共享先导计划”，邀请私人业主提出改划土地用途及提升发展地积比方案，申请人可透过计划增加可建楼面，但须“共享”不少于六至七成新增楼面，用作发展以资助出售房屋为主的公营房屋。不过，计划未出台已备受质疑，担心有公私营合作有利益输送，政府必须要制定公开、公平及透明的机制，并就计划定下明确指标，以彰显公私营合作的公众利益。

“二部曲”挑战城规惯例

图：现时申请人在申请规划许可时，需提交项目具体发展方案与技术文件

城市规划条例下，有根据第12A条与第16条提交的规划申请，12A是申请改变土地现有的规划用途，第16条则是申请规划许可。资深测量师刘诗韵称，她翻查城规条例，并无要求根据12A的改划申请必须要“做咁多功课”，交足所有影响评估等技术报告。不过，私人土地改划申请一般由大发展商提出，政府很少“出手”，大发展商为求顺利取得审批，她称一般“做晒所有嘢，久而久之，大家好像习惯了，要做这样要做那样。”

她建议的“二部曲”改划申请审批，以粉岭棕地测试个案为例，第一阶段透过12A申请修订图则，并刻意将住宅用途，建议放在有关分区计划大纲图注释的“第二栏用途”。

根据城规条例，“第二栏用途”在落实发展时，必须根据第16条向城规会申请规划许可。刘诗韵称，这是显示这构思无意透过两阶段的方法，绕过城规会审批，申请人在申请规划许可时，仍需提交有关项目的具体发展方案与技术文件。