在港区国安法即将出台之际，美国政府据报计划秘密出售港岛南区寿山村道37号豪宅屋地，含6座美国驻港总领事馆员工宿舍。大公报调查发现，20世纪40年代末起，美国政府以“The Government of United States of America”（美国政府）、“The Secretary of State of The United States of America”（美国国务卿）、“The United States of America”（美国）等名义在港购地置业。美方现时在港持有土地物业的总市值，至少高达约250亿元，约为目前美国对港贸易顺差额的10%，而且买卖时一概免税。其中花园道美领馆用地更在港英时期，获全港罕有的买断特权，令美方大赚几十亿元。

掌握80年代中英香港问题谈判情报的美国政府，亦曾成功在香港前景不明朗时期大举卖楼、获利脱身，但回归前夕又突然扫购大量住宅作员工宿舍。近年亦见美方为在港武官租屋，惟租约难循公开资料得悉，实际驻港人数据说逾千人。这些土地物业的买卖时机，紧扣着美国对华战略的走向与其在港活动热度。这是一个东方之珠被超级大国百般利用和对华渗透的故事。\大公报记者 郝寿 段远峰（文、资料）李斯达（资料） 调查组（图）

冷战前期：蒐华情报前哨 全球规模最大

图：冷战时期，美国军舰频繁靠泊香港

据美国驻港总领事馆网站资料，美领馆设立于1843年、即英国强占香港岛翌年。最初规模有限，仅一名总领事居家办公，20世纪初则借用雪厂街9号及滙丰总行大厦运作。

史料记载，1949年10月新中国成立后，原美国驻华大使随国民党迁往台湾，部分国民党军政人员及其眷属则移居香港，搜集情报兼伺机反攻。

据土地登记资料，1950年4月及1956年4月，美国政府获港英政府先后批出花园道26号土地、白加道3号土地，分别供美国驻港总领事馆及总领事官邸使用至今，分别占地6.17万尺及5.11万尺。美驻港总领事馆的工作范畴自此大增，风头颇劲，令同期设于台北的“大使馆”相形失色。

馆内设有中情局分站

亲国民党的《华侨日报》1954年10月22日引述美国官方人士提及，按人员编制规模，当时美国驻港总领事馆是美驻各地最大领馆，其功能除了商贸、签证，更是冷战时期“获悉中国大陆情势发展之‘耳目’”。该馆规模亦冠绝各国驻港领馆至今。2013年美国中情局前雇员斯诺登证实，美领馆内设有中情局分站，在港秘密行事。1955年周恩来专机在香港起飞后被炸、1989年天安门政治风波后动乱分子潜逃的“黄雀行动”，美领馆均扮演关键角色。

据土地登记资料，美国政府早于1948年6月，花约31.5万元购入邻近深水湾的寿臣山乡郊建屋地段第357号，即寿山村道37号。此时国民党在大陆节节败退，美国政府已决定减少对其军事援助，并开始扶植日本经济，部署在亚洲围堵社会主义的战略。

寿山村宿舍估值高达百亿

目前寿山村道建有6座美领馆员工宿舍，附近豪宅以密度低、私隐佳著称。6座美领馆宿舍更独霸一处山丘，享有全海景，须经一条人迹罕至、无标识的斜坡小路才可达正门，向南的后方是无人居住的山头，翻过山头即达深水湾海面，相当隐蔽。邻近占地面积相若（约9.2万尺）的39号屋地，建有2座3层共12个单位、逾50年楼龄的住宅，2018年7月以约60亿元售出，创下全港最大额私人屋地成交价纪录。如今寿山村道37号屋地估值高达100亿元，较美方买入时升值三万倍。

据2018年美领馆致美国国务院的物业维修采购报告，估计寿山村道每座美领馆员工宿舍至少3层、每层至少1个单位，每个单位建筑面积1200至2000尺不等、睡房数2至4个不等。

物业装修美方不请港人

综合该报告及卫星图片估计，白加道美总领事官邸亦建有多座低层住宅，仅1楼至少4个单位，每个单位建筑面积3328至3561尺不等、睡房数各4个。该官邸须经专用斜坡小路到达，惟由大路转上小路时，已有大铁闸及岗亭，私隐高、安保强，连用地现估值逾60亿元。据了解，美国在港物业全部经过改建，高度设防，装修物料皆由美国运来香港，装修人员亦不让香港人插手。

1975年春末，美国在越南战场遭遇冷战最大惨败，美国国内的反战运动，不仅没有偃旗息鼓，反而壮大了左翼力量。美国政府转而清算“越战腐败分子”。

美武官涉贪入狱住宅充公

据《纽约时报》1975年5月报道、美国司法部1976年报、历史学者恩格尔曼（Larry Engelmann）2010年4月文章等，越战中任职美国驻南越大使馆武官办公室的西蒙斯（David Craig Simmons），战后被指控从香港等地为南越军采购石油期间，贪污美国政府公帑；但西蒙斯反驳，他是南越军欺诈的牺牲品。

西蒙斯罪成入狱后，他名下宝马山云景道43-49号恒景园19B的住宅单位，被美国政府充公。据土地登记资料，美国政府1976年起持有该物业至今，建筑面积1970尺，如今估值约4000万元，较西蒙斯1974年花48.5万元买入，升值约80倍，但用途不明。

中英谈判与中美互动：大举卖楼用完即弃

据土地登记资料，1949年2月及1950年4、7、8月，美国政府共花约121万元，相继购入乡郊建屋地段第423号（即金马麟山道15号）、乡郊建屋地段第323号（即山顶道1号，1985年一度由金庸买入）、乡郊建屋地段第543号（即香岛道2号）、乡郊建屋地段第405号（即浅水湾道32号）。

大举卖楼大赚约48倍

不过这些物业于1981年12月至1983年5月，即中英香港问题谈判的第一阶段卖出，总收入达5860万元，较买入时大赚约48倍，卖出次序巧合地与购入次序完全一致。该时期内，美国政府亦卖出1886年获港英政府批出的乡郊建屋地段第524号（即山顶甘道11号），获利4600万元。

当时中英谈判僵持，香港前景未明朗，股市、楼市、港元齐跌，美国政府出售在港物业，精准把握住获利套现时机。近年档案研究发现，这一时期，时任美国驻港总领事李文、时任美国驻华大使恒安石持续向时任美国国务卿舒尔兹秘密报告中英谈判情报，包括与时任英方谈判代表团团长、英国驻华大使柯利达不公开的私下沟通，显示美方暗中牢牢掌握香港局势的最新情况。

而此时美方连串在港卖屋行动，更是符合1979年中美建交后，趋向温和的美国对华战略。1983年4月，由美国副总统、国务卿、国防部长、中情局局长等高官组成的小组，向时任美国总统里根呈交了一份题为《美中关系：政策及展望》（U.S.─China Relations：Policy and Prospects）的内部报告，提及美方一系列拉拢中国、打击苏联的计划。

该报告梳理香港问题时指出，美国在港商业利益、香港作为美军情报岗哨和战略港口的作用，很可能因香港回归而丧失，但这些利益和作用并非不能搬到邻近地方代替，故美方当年没有应英国政府请求公开介入中英谈判及表态支持英方，避免破坏中美关系。

买嘉慧园至今料升100倍

据土地登记资料，直到1979年5月即中英谈判尚未开始时，美国政府仍在港置业，花170万元买入半山马己仙峡道1至3号嘉慧园G座1楼全层住宅单位，建筑面积3349尺，连1个车位，并持有至今，估计升值约100倍。

1989年东欧剧变，美方忧虑中国发展壮大，会继苏联之后挑战美国的世界霸主地位，于是针对中国的连串制裁、施压，以“民主”“人权”为名接踵而至，中美关系急转直下。作为美国盟友的英国及欧洲多国，亦加入制裁。

回归前夕：突扫购住宅明撤暗留

据去年解密的英国外交部档案，1990年英方便寻求当时的欧共体对中国放宽制裁，以打破中英谈判的僵局，并为英商谋取优惠，惟中方在原则问题上拒绝让步。美英其后联手打出“组合拳”，企图利用香港争取利益。

据土地登记资料，1992年7月1日及8月3日，美国国务院共斥资约1.06亿元，打包式扫购半山麦当劳道12-14号豪辉阁的5-8层、10-12层、14-16层、18层、24层、25层共13个全层住宅单位连天台，以及14个车位。美方持有该处豪宅物业至今，据悉同样用作美领馆员工宿舍。

按银行估价，仅计13个豪辉阁全层住宅单位，今日市值已达约6.78亿元，较买入时大赚近7倍。以每层住宅建筑面积2265尺计，美领馆在此坐拥约2.95万尺住宅面积，与社会福利署正规划在新界白石角兴建、可供100个宿位的安老院舍总楼面面积相若。

美支持彭定康强推政改

1992年7月9日，因选举落败而失落内阁要职的英国保守党主席彭定康，空降香港出任末代港督。

急需“政绩”证明自己的彭定康，与缺乏对华谈判筹码的英国政府一拍即合，旋即于10月打着“民主选举”旗号，在未与中方商讨之下，单方面推出臭名昭著的“1995年政改方案”，违反基本法、中英联合声明及中英协议，导致1997年立法局未能如期过渡，却成功纠集起了香港回归后的反对派势力。在此之前，美国国会亦曾多次敦促英国政府实行立法局“直选”。

1992年8月至10月，《美国─香港政策法》极速完成参众两院及总统签署三道立法程序。按该法案，“九七”后美方伙同反对派自行演绎香港的高度自治状况，从而决定美方是否给予香港有别于中国内地的“单独关税区”地位，为美国政府干预回归后的香港事务提供“法律基础”。

炮制“香港关系法”谋干预

近年亦有报道引用机密文件等揭发，受美国政府资助的美国国家民主基金会（NED），1994年起以旗下国际事务民主协会（NDI）等名义，资助反对派组织职工盟、香港人权观察等多年，插手2014年“占中”；中国外交部去年已制裁NED、NDI，批评其在修例风波中表现恶劣。而1993年成立、由美领馆拨款及派员任职董事局的港美中心，亦以“学术交流”之名参与设计香港八所大学的通识课程至今。

据去年解密的英国外交部档案，此时美英在香港问题上的合作，远较80年代美国政府大举卖出在港物业、准备放弃香港时密切。美方对香港事务态度进取、频频主动插手，不断向英方表达对香港局势的关注及意见；反而英方对华立场渐趋务实，并出于维护日后利益的考虑，游说美方在订立《美国─香港政策法》方面“减辣”，但主导权显然在美方手中。

美国国务院辖下专门记录外交动态的刊物《国务》（State）在1992年8、9月号中记载，作为国务院高官的时任副助理国务卿托尔森（Jerome Tolson），当年亲自与时任美国驻港总领事威廉思会面，商讨“美领馆公寓群豪辉阁”情况，以及“美领事办公楼”的改建设计。

横跨“九七”特权：美差点在港割占“飞地”

回顾历史可见，美国政府在港买卖土地物业的时间点，与其对港投入的活动热度契合，这种热度又紧扣美国对华战略走向。而美国外交体系中，驻港总领馆规模比其他的领馆大，且地位超然──该馆直属美国国务院。华盛顿对港投入之多寡，俨然是美国对华战略的重要选项。

纵使在战术层面，美国政府在港买入土地物业的地理位置分布，亦引人遐想。卫星地图显示，这些可循公开资料找到、直接以美国政府名义买入的土地物业，皆紧贴香港岛北岸的花园道美领馆、香港岛南端的寿臣山美领馆员工宿舍，此两点所连成的一直线间，并非随意、松散分布，均属低人口密度的豪宅，是最方便保安设防的地区。

按《印花税条例》第43条、《领事关系条例》附表等法例，外交领事、国际组织的处所在买卖及租赁时，均免缴印花税。据土地登记资料，美国国务院1992年买入半山豪辉阁13个全层住宅单位时，就获免税优惠，按当年税率，避税约300万元；美国政府1979年购入的半山嘉慧园全层豪宅时，同样不见印花税纪录。至于美方历年在港免印花税的物业买卖总数量，尚待查证。

不同于大多外国驻港领馆连馆址只能以高昂市价租用写字楼的小部分单位，美国政府在港不仅拥有大面积的独立领馆建筑，而且享有一项全港历来罕有的特权。按1950年港英政府批出的花园道美领馆地契，美国政府在150年地契期限内，有权买断该土地的永久业权。现时香港仅中环圣约翰座堂具永久土地业权，该特例源于19世纪英王赠与圣公会。

1997年1月香港回归前夕，美国政府曾启动美领馆地契中的买断特权条款。若当时成事，加上外交豁免权，相当于“九七”后在港的一块中国领土遭变相割占。该交易协商回归前未完成，后来特区政府与美方谈妥修改地契，删除特权条款，条件是把可买断地契改为只在港英早期常见的999年期限，即美方仍享用香港现存年期最长的土地。美方为此只支付4400万港元，而近年该土地市值估计高达约80亿港元，修契后美国政府有权出售兼免税。

美实际驻港人数多到得人惊

图：美国中情局前雇员斯诺登证实美驻港领馆内设有中情局分站

现时粗略整理的公开资料中，暂不见“九七”后美国政府直接以官方名义在港购地置业的纪录，但这并不代表其在港活动热度的降低。美国国务院近日回应出售寿山村道37号屋地时，表明会继续投资在港物业，加强美国政府在港的存在。而寿山村道37号的出售条件之一，正是维持目前美领馆员工宿舍的用途。

2014年7月，毗邻豪辉阁美领馆员工宿舍的另一半山豪宅爱都大厦，发生离奇的港女醉酒堕楼惨案，一名驻守美领馆的海军陆战队军官涉事，令外界得悉美国政府在港亦租屋供领馆人员居住。但由于租约难经公开资料找到，外界无法知悉美国官方实际驻港人数。同年，前保安局局长李少光踢爆，回归前美领馆有约600名员工，回归后却多达逾千人，而且美方情报人员在港的活动，不只是公开所知的反恐。美领馆发言人之后称，该馆只有140名美国员工及180名香港员工；但李少光再指出，这只是“表面数字”。一般相信，美领馆加上外围人员，美在港“强力人员”数量得人惊。

2013年6月，时任英国驻港总领事吴若兰被《每日邮报》踢爆，在港高价租住司徒拔道一豪宅作官邸，引起非议。据土地登记资料，该豪宅当时由英资太古集团持有。若以外商名下物业为外国政府驻港人员安排住所，外界更难掌握外国官方驻港的确实人数。观察家指出，这些人数的变动一直都与外国势力干预香港内部事务和渗透中国内地有关。

1997年，英帝国主义的余晖看似在香港徐徐落下，但《星期日泰晤士报》当年4月记录下一番忙碌的景象：此时仍能在港自由活动的英国国家安全部门军情六处、政府通信总部，与美国情报人员一同对港部署监听站、情报网及通信卫星。随着近年美国对华战略转硬，当年斯诺登出走后，揶揄美驻港总领馆内中情局人员的话语今天依然生动贴切──“我相信，他们将会很忙。”

未完待续………