图：占地33公顷的九龙塘“花园城市”内，只建有250间低密度平房或两至三层的独立屋，区内土地地积比不得超过0.6倍。

　　香港无地起楼？还是政府被“条条框框”及历史问题捆绑，无法弹性释放土地？九龙塘有一幅占地33公顷、约1.7个维园大的土地，内里只建有250间低密度平房或两层高独立屋，因用地于1921年被划作“花园城市”，第一份法定分区大纲图规定土地地积比不得超过0.6倍；业主若因房屋老旧想重建，也必须获得地政总署署长特别批准，形成种种“不能变”的死板关卡。惟百年后的今天，该地只有部分房屋有人居住，大部分不是空置，就是庙宇、学校或时钟酒店。

　　面对今天住屋短缺情况，学者及测量师均认为当局可考虑释放土地进行微调，以腾出部分重新规划。“点解唔变得？点解唔可以攞出嚟大家咨询？”有学者建议透过公私营合作的土地共享先导计划，或可创造双赢局面。\大公报记者 方学明、陈咏韶（文）　凯　杨（图）

　　位于九龙塘铁路南行綫以东、界限街以北、窝打老道以西，以及歌和老街以南，并以界限街、窝打老道及歌和老街作为分界的用地，于1921年被当时的港英政府划为“花园城市”，兴建250间低密度平房及两层高的独立屋，当时的项目旨在创造宜居环境，故在道路兴建、游乐场／公园以至每地段面积均有要求，例如道路阔度不能少于40呎、道路加游乐场／公园面积必须合共占整个项目达32%，以及私人地段面积不得少于5000平方呎可建一所房屋等。

　　地积比不得超过0.6倍

　　大公报记者日前实地观察，发现“花园城市”内不少土地连房屋被丢空，当中以金巴伦道较多；区内仍有人居住的房屋主要集中在约道及施他佛道一带，其余用地作商业用途，如时钟酒店、庙宇、婚纱舖及幼稚园等，用地发展仿佛停留在数十年前，并无与时并进。“呢度係一个不能变区域，无人够胆搞呢度，亦无得搞，不论出面点变，但因为呢度有太多历史因素，令（当局）一直全片保留。”一名当区居民说。区内犹如一个“凹”字地带，被外围高楼大厦团团环抱，其中以界限街为例，一条约20米马路之隔，一边是20多层高的大厦，另一边是两至三层高的平房。

　　测量师学会建筑政策小组主席何钜业曾翻阅有关土地契约，他指出，契约与今日地契的详细条款有天壤之别，“当年地契唔似而家写得咁详细，好多係概念性，大概而已，反而好多限制係之后加上去”。他以高度为例，当年兴建楼房时没有起高楼概念，所以不存在今天有高度限制等条文备注。

　　何钜业指，近数十年来当局不断收紧该土地限制，首先触发政府对业主采取官契管制措施，是二次世界大战后有业主将房屋改装成多个单位，又在花园加建房屋，当局为清拆建筑物，故以官契规管。

　　至1955年时任港督为维护“花园城市”，除重申该处房屋为供单一家庭使用，以保存原有特色外，又下令对土地官契的诠释针对履行性的Rate and Range契诺，即房屋建筑高度、特点及描述必须与毗邻房屋类同，以禁止任何高于旁边房屋高度或不协调的建筑兴建，亦不允许公寓式楼宇发展。

　　及后不少房屋重建，1979年第一份法定分区计划大纲图规定，该土地地积比不得超过0.6倍（即每10000平方呎土地面积，只可建最多6000平方呎的楼面面积）或已建成房屋地积比率，以较高者为准；同时为免业主随意重建，当局亦规定业主如要重建房屋，必须事先获地政总署署长批准。自1993年起，高度限制变为不得超过三层高的房屋，其后可申请规划准许加建一层地库车场。

　　庙宇时钟酒店进驻

　　俨如“神圣不可侵犯”的种种限制，削弱业主重建及再发展意欲，令不少业主索性将土地连房屋出租，衍生区内如幼稚园、庙宇、时钟酒店等进驻，有些业主甚至将土地连房屋丢空。有业主向大公报记者表示，曾向政府要求改建土地，但被拒绝，他质疑当局执行政策过于死板，“点解一定要‘花园城市’成幅地捆绑式唔郁得，点解唔可以弹性处理？”

　　这块历史遗留的“花园城市”土地应否重新规划，何钜业认同土地发展不能一成不变，有调整空间，“我倾向保留‘花园城市’概念，有保育价值，一旦放宽地积比，怕道路负荷唔到，令区内交通更加挤塞”。不过，他认为可将外围如歌和老街及界限街边陲，以及铁路旁等先作重新规划。

　　香港大学房地产及建设系讲座教授邹广荣则指“花园城市”土地保育价值有限，建议政府应考虑结合多幅土地再重新规划，亦可透过规划改善可能出现的交通挤塞问题。“用规划解决挤塞唔係新鲜事，不过，我认为唔应该全幅取替（花园城市）土地，但保留一半，一半再发展得唔得，比例上我觉得有讨论空间”。