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绿地解码③/郊园边陲地 “上楼”救星首选?

2022-08-17 04:23:27大公报
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  郊野公园占地443平方公里,是本港最大的保育地区,有估算认为,若发展70公顷大榄郊野公园边陲用地,便可提供约3.5万个住宅单位,有望将公屋上楼时间提前。不过,发展郊野公园真有这么容易吗?

  有专家形容,发展郊野公园边陲地建屋是“平、靓、快、正”的选项,可望成为解救基层住屋困境的“近水”,认为政府应透过行政主导,推动提速发展,并强调“肯作为就有作为”。

  大公报记者 曾敏捷(文) 林良坚(图)

  “香港不是无地,只是没有开发。”长远房屋策略委员会前成员、香港专业联盟主席刘炳章指出,香港面积有1100平方公里,当中约40%是郊野公园、15%是绿化地、近10%是湿地,他反问,“超过60%用地是被冻结,香港730万人住在7%、79平方公里的土地,合理吗?”

  刘炳章主张发展郊野公园边陲用地,2014年曾研究大榄郊野公园边陲、位于大榄隧道西南面用地建屋的可行性,当时发现该位置生态价值低,山坡并不陡峭;而地理上是邻近三号干线及八乡车厂,附近亦有锦上路港铁站,故认为是非常合适。

  根据刘炳章提出的方案,发展大榄隧道西南面约70公顷用地,以地积比率2.6倍发展,可以提供约2.5万个实用面积约500平方呎的住宅单位,部分用地会用作发展低密度长者宿舍。项目会兴建新的道路,接驳邻近的三号干线及锦河路。

  财政司司长陈茂波早前接受报章访问时,谈及在郊野公园边陲建屋,并举例指大榄隧道西南面用地若兴建公营房屋,料可提供3.5万伙,能缩减20%的公屋一般轮候申请数字,有望将现时的公屋轮候时间缩短至5年内。

  刘炳章认为,大榄隧道西南面用地就算兴建3.5万个单位,亦绰绰有余,“只要发展地积比率略为提高少少,或者每个单位面积减至约300平方呎,都是大约70公顷用地就可以”,他又说,当初构思兴建居屋,是考虑到本港贫富差距大,希望建居屋可让更多基层市民拥有自己的物业,分享到资产增值、财富再分配,“无论是公屋或居屋,都是希望解决市民住屋问题。”

  冀由政府主导 提速发展

  刘炳章又提到,近年落成的沙田水泉澳邨及邻近的蝌蚪坪,本来都是位于郊野公园范围,后来因发展新市镇而被划为采泥区,停止开采后,前者被发展成为一个可提供逾1.1万个单位的大型公共屋邨,后者则被重新纳入郊野公园,“都曾经是采泥区,一个变成逾万个家庭的安居之所,一个冻结发展,是(郊野公园边界)不能改动,还是不发展呢?”

  郊野公园发展要经过《郊野公园条例》及《环境影响评估条例》的法定程序,改划土地用途亦要根据《城市规划条例》进行评估及咨询。土地供应专责小组当年的咨询文件提到,发展郊野公园用地预期需时至少10年(详见表)。

  不过,刘炳章认为,发展郊野公园可以透过行政主导,提速发展。他以近年发展过渡性房屋为例,指出不少项目在两年内就有单位供应,其中一个位于元朗、提供约1800个单位的项目,2020年8月底申请改划用地,到今年5月已经竣工、6月有居民入住,整个过程只用了约22个月,“这些项目都要做足环境评估、交通评估等技术评估及法定程序,没有豁免,可见在行政主导下,很多事可以做得好快。”

  地底亦可发展 地尽其用

  “我非常认同特首所讲要‘提速、提效、提量’造地建屋,执行上主要就是压缩程序、行政主导。”刘炳章指出,郊野公园边陲地及绿化地带,遍布全港各区,当中有不少荒废边陲地带的生态价值低,而且邻近基建道路及社区设施,绝大部分属于政府土地,发展不涉及收地、赔偿、安置等复杂程序,能极快提供大量土地建屋,绝对是众多土地供应中最“平、靓、快、正”的选项。

  他又提到,郊野公园边陲地除了地面可以发展,地下也可以发展,例如用作安置骨灰龛、垃圾处理设施等厌恶性设施,可腾空相关用地作其他合适发展。

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