图：香港山多平地少，有近四分三土地仍未开发。

　　房屋土地供应短缺近年一直困扰香港，实际上，本港现时约有四分之三土地尚未开发，规划署前署长、资深城市规划师凌嘉勤接受《大公报》专访，从基建配套、成本效益及司法挑战风险等分析有潜力发展的“绿地”选项。

　　凌嘉勤认为政府应集中资源，优先探讨发展“绿化地带”建屋，形容“要集中优势兵力，打有把握的仗”，并强调本港现时最重要是执行已落实的觅地政策，政府应破难而进。“我们不欠缺增加土地供应的讨论，现时最重要是卷起衣袖去做”。\大公报记者　曾敏捷（文、图）

　　本港未开发的土地当中，有732公顷是郊野公园、“绿化地带”等未发展的“绿地”，占全港土地面积65.6%，是住宅用地面积的9倍。香港为何有如此大比例的未发展用地？凌嘉勤解释，香港山多平地少，港九新界都有不少数百米的高山，开山辟地的发展成本极高，大量斜坡亦加重日后的维修保养成本；至于住宅用地仅79平方公里，占全港土地面积7%，是由于数字只计及纯住宅用地面积，但其实本港有不少用地，是用作发展房屋相关的配套，例如道路用地、社区设施用地等。

　　位处公路旁 可用基建配套

　　房屋土地供应短期近年一直困扰香港，社会有声音要求开发更多未发展的用地，凌嘉勤认为，在未发展用地当中，改划“绿化地带”建屋是较有效的选项。过去规划署曾找到约150公顷“绿化地带”改划，相当于全港“绿化地带”用地1%，预期可提供约10万个住宅单位，而规划署现正进行新一轮“绿化地带”研究，预期可以找到更多合适发展房屋的用地，“全香港有16000公顷绿化地，发展1%已经可以提供近10万个单位，我看不到为何不继续做。”

　　“绿化地带”遍布全港各区，凌嘉勤指出，过去规划署建议改划的用地，主要有三大类别：一是本来已受到人为破坏的用地，例如寮屋区清拆后的用地、不再开挖的小型挖泥区及石矿场等；二是地形及地质适合的用地，例如坡度不是太陡峭、工程相对容易做的用地；三是公路旁的用地，因为水、电、渠等基建通常是沿公路走，若用地邻近现有基建，除了容易接驳，亦方便计算容量，以评估发展是否需要提升配套。

　　凌嘉勤强调，改划“绿化地带”时，规划署会审视每幅用地发展带来的环境、交通等影响，综合考虑很多因素，不存在破坏缓冲带的说法，“睇唔到会用晒16000公顷绿化地”。占地约443平方公里的郊野公园是本港最大未发展用地，但凌嘉勤对现时发展郊野公园有保留，“人力资源和时间有限，如果你问我三年后是郊野公园还是绿化地有货出（土地供应），答案肯定是绿化地。”

　　凌嘉勤解释，郊野公园受《郊野公园条例》保护，发展要进行环评等法定程序；发展用途则要根据《城市规划条例》进行评估及审批，他形容发展门槛相当高，过程繁复，未必可以短时间内有供应。

　　他亦关注社会对发展郊野公园的争议较大，一旦发展，可能会遭司法覆核，担心会费时失事。

　　棕地建屋 可消除环境滋扰

　　凌嘉勤强调，发展与保育并非对立，有效的发展不但可以增加发展容量，同时可以改善环境。他举例，现时部分农地、绿化地等由于使用不当，变成棕地，发展棕地不但可以提升土地使用效率，增加发展用地，而且可以消除滋扰环境因素，改善周围环境。至于北部都会区发展，其中一个重点行动方向是实施创造环境容量的积极环保政策，同时修复和保育湿地，增加环境容量，“该保育就积极保育，可以发展就进行合适规划，用好发展潜力。”