刚刚过去的周六日，多个住宅新楼盘销情不俗，合共售出六百多个单位，为近十个月以来最旺。本月累计成交的一手楼接近二千个单位，一时之间予人楼市小阳春来临的感觉。

不过，近期新楼盘销售速度加快，实际与地产发展商面对现实、採取低价开售策略有关，但此举却难免对二手楼市场进一步添加压力，二手楼业主要扩大减价幅度，才能吸引买家入市承接，令近周二手楼价跌势加剧。因此，儘管新楼盘销售有所回暖，但对整体住宅楼市产生冲喜作用预期不大。

最重要的是，当前外部环境严峻，随时飞出黑天鹅。美国总统特朗普与民主党就兴建美墨边境围墙的争拗互不相让，政府重新开门遥遥无期，加剧美国经济衰退风险，再加上英国议会否决首相文翠珊与欧盟达成脱欧协议，呈现无序脱欧可能性进一步上升，威胁全球经济与金融稳定，包括香港住宅楼市在内的环球资产价格下行压力实在难消。

迄今香港住宅楼市调整幅度温和，令人忧心现水平楼价尚未充分反映潜在利淡因素，有理由相信楼市下行还会持续一段时间。

首先，住宅楼市动力显著减弱。2018年一手楼成交宗数为一万五千四百宗，较2017的一万八千五百宗，下跌百分之十六，而涉及成交金额亦由二千四百亿元减少百分之七至二千二百亿元。这显示住宅楼市动力减弱，可知道楼价见顶回落早已是有迹可寻。

其次，楼价与市民购买力依然严重脱节。即使住宅楼价从历史高位回落接近一成，但目前楼价水平仍然偏高，较一九九七年高峰期高出了百分之一百一十二，普罗市民难以负担得来。衡量市民置业能力的购买力指数，即按揭供款相对住户入息的比率，在去年第三季上升至百分之七十四，远高於长期平均的百分之四十四，反映楼价水平远超市民负担能力，楼市泡沫化情况依然令人不安，成为当局坚持楼市辣招不“减辣”以及不放宽楼按成数的有力理据。

第三，住宅供应增加，市场承接力备受考验。根据资料显示，去年推出新楼盘合共有四十三个，涉及一万八千个单位，但迄今售出约一万个单位，仍有八千个单位有待出售，即售出率百分之五十五，可见积存新楼盘货尾数目不少，估计受到楼市市况转弱以及政府逐步增加资助出售房屋所影响，其中私楼部分买家会流向首置上车盘等资助出售房屋。

事实上，今年预计可供推出的新楼盘将比去年更多，涉及住宅单位约二万五千个，这令转弱之中的住宅楼市面临更大考验。

世界政经持续不明朗，香港经济呈现放缓势所难免，楼市进一步下行压力更加不容低估。近月地产发展商接连推出楼花期接近三十个月的新楼盘，地产商心急出货套现、趁高锁定利润的心态可见一斑。