估值百亿元的启德新发展区商业地皮再度流标收场。表面原因是发展商出价达不到政府所定的底价，但真正原因是三个多月的暴乱已令企业投资信心受挫。持续不休的暴力冲击事件正在逐步拖垮地产楼市、摧毁香港经济，前景堪忧，止暴制乱实在刻不容缓。

这幅启德商业地皮可说祸不单行，五个月内经历两次标售失败，今年六月买家以社会气氛不佳为由而挞订，今次地皮重售又再遇上流标，凸显暴力冲击事件对商业物业投资市场冲击最大。

事实上，近期访港旅客大减，零售、酒店等行业成为重灾区，可用作发展写字楼、商场、酒店的商业地皮自然首当其冲。今次启德商业地皮流标，相信与下列三项因素有关：

第一、当前经济与社会持续不稳定。启德商业地皮截标时，仅收到五份竞投标书，为八年来最少竞投标书的商业地皮，可知道地产发展商投地意欲不大，预期出价也会较为保守，甚至抱着“执死鸡”心态，以低于市场预期价格竞投，因而地皮流标的机率也比前增加。

第二、启德商业地皮投资金额较大。由于地皮可建楼面面积接近九十万方呎，单是地价估计达到百亿元，连同建筑成本与利息支出，总投资金额随时高达百五亿元以上。事实上，今年美联储局已两度减息，即使港息未有跟随，但资金成本上升而令银行有加息压力，预期银行贷款利率逐步全面上调。继楼按利率之后，银行调高私人贷款、企业项目贷款的利率也不远了，这也是地产发展商投地比前审慎的因由之一。

第三、发展项目投资回报期长。启德商业地皮规定上盖写字楼、酒店不能分层拆售，与住宅物业有所不同，因而投资回报年期特别长，一定程度影响地产发展商投地意欲。

因此，启德商业地皮流标，与其说是当局设定底价不够贴市，倒不如说是这幅商业地皮“生不逢时”。不过，大型商业地皮始终有需求，毕竟写字楼、酒店用途的地皮供应有限，只要经济与社会环境回复稳定，相信这幅启德商业地皮有机会成为抢手货。

尽管卖地流标，但特区政府在增推土地方面一点也不能放慢手脚，必须坚持为市场提供稳定和持续的土地供应，包括在地产市场淡静的时期，可考虑集中推出中小型地皮标售，让更多发展商可以参与竞投，既保持地皮供应量，又可降低地皮流标风险。

同时，社会各方宜通力合作，出谋献策，一起彻底解决房屋问题。例如昨日有地产发展商主动提出捐三百万方呎农地作兴建公营房屋，而团结香港基金亦建议完善现有房屋政策，为年轻人置业提供免息贷款，这些都值得当局深入研究与考虑。但不论如何，只要暴乱一天不止，香港要想走出困境，都是极其艰难之事。