在美联储局再加息0.75厘、年内累积加幅达3厘之后，香港多间银行昨日终于上调最优惠利率0.125厘。虽然港息升幅低于美息，但这是近四年来的首度上调，意味着超低息时代结束，正式步入加息周期。由于美国继续激进加息遏通胀，港息上升压力持续增加，香港经济将面临新考验，而仍在历史高位附近的住宅楼价，下行压力亦不容低估，置业者须审慎衡量自身应对楼市波动与利率上升的能力。

　　当前美国加息速度与幅度是30年来所未见，加上欧洲与英国也面对高通胀问题，亦要大幅加息，由此引发负面外溢冲击，正威胁全球经济与金融市场稳定。近日世界银行发出预警，明年全球经济恐会陷入衰退，环球资产价格面临更大调整压力，香港也难以独善其身。

　　美国年内已五度加息，联邦基金利率从近乎零息上升至3厘水平，但仍未有效遏抑高通胀。最重要的是，当前美国高通胀很大程度是由供应端问题造成，物价因成本上涨推升，而非需求增加拉动。面对疫情持续、地缘政治局势紧张，尤其是俄乌冲突不休，随时出现更严重能源危机。国际原油、天然气价格涨势未止，美息恐怕远未见顶，令美国以至环球金融环境持续收紧，忧心股市、汇市、债市、楼市危机一触即发。日本央行昨日入市干预汇市，以遏止日圆跌势，为1998年亚洲金融风暴以来首次，有人认为新一波金融危机或随时爆发，这未必是危言耸听。

　　事实上，美联储局主席鲍威尔言论进一步释出不惜牺牲经济增长与就业、要将通胀压下去的明确信号，意味美国加息周期将持续至明年，甚至更长的时间。有新兴市场之父之称的麦樸思预期，美国面对逾8%以上通胀率，美息有可能上升至9厘。一如上世纪八十年代，当年联储局曾将联邦基金利率大幅调升至20厘，以遏制最高达到14.8%的通胀率。若然美国继续疯狂大幅加息，资产泡沫势必连环爆破，特别是房地产市场，2007年次按风暴随时历史重演，进一步拖累全球楼市，造成经济下行。

　　面对外围严峻经济与金融环境，加上港息亦开始跟随美息上升，香港经济面临更大挑战。财政司司长陈茂波昨日预期今年香港经济很大机会出现负增长，而利率上升亦会增加供楼负担，影响市场物业气氛与交投，但经评估不会出现“断崖式”下跌，因而楼市需求管理措施亦毋须调整。

　　事实上，全球经济吹淡风、股债出现大熊市，但今年来香港整体住宅楼价仅回落6%，可见市场刚性需求强劲。同时，国际资金继续看好内地与香港，香港银行体系结余超逾1200亿元，保持在充裕的水平，香港银行有条件缓慢地加息，有利住宅楼价有序调整。

　　不过，当前环球股汇债风暴愈演愈烈，随时出现意想不到的金融黑天鹅事件。因此，即使香港住宅楼价不虞大跌，但在全球经济持续下行、利率触底回升、住宅供应稳步增加的形势下，经历十多年大牛市的香港楼市，恐会进入下行周期，置业者要有心理准备。

　　香港经济具韧性、潜力大，在国家大力支持下，香港中长期增长动能犹在，经济前景依然乐观，有力抵御外围逆风；而香港金融与货币稳定性不会受到美国加息影响，并有能力守住不出现系统性风险的底线。但居危思危、未雨绸缪，永远是正确的。