财政司司长陈茂波日前在网志上透露了一些新的房策思考，而行政长官林郑月娥次日的表态，则被一些人作出另类解读，似乎政府两大巨头“立场不一致”。但实际上，从本届政府上任至今一年半的工作来观察，其房屋政策是高度一致的，并不存在根本的分歧。总而言之，就是让楼市健康发展，不想为楼市“火上浇油”。

　　面对楼价高企，财政司司长陈茂波过去一再强调，市民仍面对置业难的问题，必须透过填海大规模增加土地供应，且坚决不放宽“三项辣招”，包括双倍印花税DSD、买家印花税BSD及额外印花税SSD。他甚至在不同场合均表明，乐见高企的楼价持续有秩序下跌，让自住的市民可以置业安居。那麼，为什麼他在最近的网志提出，会考虑研究方法协助“有能力供款但首期不足的上车客”？

　　财爷非全面放宽楼宇按揭

　　反覆阅读财爷近日网志，笔者感觉透露了以下一些信息：

　　第一，不会全面放宽楼宇按揭，充其量是以按揭保险的方法，向购置中小型单位自住的用家，提供“按揭方案”。

　　第二，不鼓励买楼，但要正视因发展商的二按及首期等财务因素，导致部分买家只能高价追逐少量新盘的“畸形现象”。因为一手楼价确实被“人为”挤高了。

　　第三，政府资助房屋实际供应量远低於实际需求，未来中籤率只会越来越低，更多“低收入中产人士”将被迫回流到私楼市场。财爷的建议将令这类人士有了置业希望。这样做楼价会否因此上升？以本港有150万个二手楼单位存量来说，改变了上车客集中买一手楼的怪现象，反倒有助缓解楼价抽高的可能。不过，财爷的建议限制在“没拥有物业的準买家”、“中小型自住单位”，且买家仍须符合供款对入息比率及模拟加息压力测试等，入场门槛仍然颇高，因此刺激的购买力估计相对有限。

　　过去七年，楼市交投中，一手楼及二手楼的佔比，由1比9逐步变为3比7，即每十宗交易裏，有三宗是属於一手楼买卖。而部分一手楼新盘的呎价，较同区二手楼溢价幅度达到四成，远高於过去平均的一至两成。买家甘愿以超高价追一手楼，除了因为是新楼，更大的原因是发展商自行提供二按，令準买家可以降低首期负担。

　　差饷物业估价署的数据显示，现时在港、九及新界购买一个上车盘，二手楼价平均介乎五百至六百万元，若是一手楼的话，肯定超过这水平。根据金管局的要求，楼价高於六百万的物业只能按六成，即準买家要缴付相等於楼价四成的资金作首期。準买家买不到六百万的二手楼，却可以买一层更贵的一手楼，因为发展商可以自行提供二按，达至只须给两成首期上车的财务弹性，而这更是发展商营造促销气氛的有力一环。

　　也难怪，近年一手楼每年销售量约1.5至1.8万伙，準买家因财务因素追逐这小批的新楼，一手楼自然愈卖愈贵。若有限制地针对高收入中产，提供按揭方案，将这批购买力投放在存量达150万伙的二手楼市场，不失为一个除笨有精的思路。

　　助中产提升“幸福感”

　　其实，自从政府推出额外印花税（SSD）后，二手楼市场炒卖几近绝迹，入市以实际用家为主，但金管局针对中价楼收紧按揭要求，却管不了发展商提供二按，导致变相替发展商营造促销空间。

　　香港是朝高增值服务业方向发展，劳动力中最核心的是教育水平不断提升的一群，林郑月娥上任后力推以“置业为主导”的房策。但政府目前的置业阶梯，只能协助家庭月入约七万元的人士，即夫妇二人计每人平均月薪约三万多元，可算为“低收入中产”。若夫妇均属大学毕业，工作五至七年后，合共月薪超过约七万元的水平，在现时的按揭要求下，便只能靠发展商的二按上车。

　　特区政府同时将未来房屋供应的公私营比例，由6：4调整为7：3，意味私人市场供应将再减少。这批香港赖以发展智慧型、高增值服务业的中产打工仔，将会是在现行房策下被遗缺的一群，他们较难有“获得感”及“幸福感”。