展开觅地工作16个月的土地供应专责小组日前向特首提交报告，提出优先推展8个土地供应选项，包括发展棕地。黄远辉主持的土地供应专责小组报告，对於未来发展土地具参考价值。不过，就棕地发展一事，笔者认为，发展棕地固然是一个解决土地房屋问题的可行方向，但开发棕地涉及的公帑可能不止万亿元，这些公帑最终到底益了谁，市民有必要关心一下。

　　在香港所说的棕地，主要是指位於新界地区部分已荒废，或已被破坏并改用作其他用途的农地，这些土地的特点是大多位於新界的平原地带，土地平坦，亦有接驳交通。根据土地供应专责小组的资料，目前全港的棕地面积约为1300公顷，佔香港土地面积1%。

　　需要一提的是，社会上可能存在一个误解，认为政府一直不愿意发展棕地。其实在1300公顷的棕地中，政府已经规劃和正在建设的土地，约有540公顷，包括古洞北／粉岭北的新发展区，洪水桥新发展区，以及元朗南、新界北等，未来来自发展棕地的主要新增土地供应，佔棕地整体约40%。

　　未纳入发展规劃的约700多公顷棕地，大部分为私人土地，政府如果全数收回，须动用庞大的公帑，这些私人土地如果都换算成现金，数额可能大得惊人。应该说，上届政府及本届政府一直积极寻找可以开发的土地，新界易於开发的棕地，其实大部分已经发展了，剩下的棕地，如果真要发展的话，则需要小心处理利益关係的问题。

　　发展土地，是为了解决香港的经济、民生发展问题，从这个出发点看，即使需要花一些公帑，也是应该的。但是针对棕地的开发问题，则需要小心其中的一些细节，因为魔鬼往往藏在细节裏。

　　棕地中的私人土地，产权十分複杂，拥有这些土地的人，既有乡郊的原居民，也有乡村集体拥有的土地，比如乡村的祖堂地，但更多的土地，可能已经被少数地产商所持有，因此开发这些土地，在市民还未能享受其利时，土地的持有者可能已经分走了一大部分的好处。

　　根据统计资料，本港四家主要私人发展商，在新界拥有不少於1000公顷农地，其中恒基地产约有420公顷农地；新鸿基有300公顷；新世界约160公顷；长实有130公顷。如果仅按政府目前收回农地用於新市镇发展的标準收购价─每平方呎1248元至1560元计算，假设政府全数收回发展商手中的农地，那麼恒基可得约564亿至705亿元；新鸿基可得约403亿至503亿元；新世界可得约215亿至269亿元；长实可得约175亿至218亿元。

　　地产商拥有巨量的新界农地，而当政府投入巨额的公帑发展新界棕地，其中涉及大量私人土地，两者间的关係，想必很容易明白，难怪社会上有些意见认为，政府动用公帑开发棕地，最大的受益者还是持有大量土地的地产商，而落力向政府施加政治压力，逼政府开发棕地的，到底是在为地产商争利，还是为市民服务？

　　因此，若政府最终真的在政治压力下，投入巨额公帑用以开发新界尚未发展的棕地，也需要有具体可行的方案，小心堕入“明益地产商”的陷阱。

　　 （棕地系列二之一）

民建联秘书长