新界要进行长远规划，反映市民的宜居愿望。为达此目的，需要推动务实而大胆的土地改革及土地管理制度。

　　香港特区回归祖国已24年。在“一国两制”下，特区应该有一个崭新统一的土地管理制度以涵盖港岛、九龙及新界，厘定包括住房发展在内的长远经济发展和社会建设规划。

　　这个长远经济规划，应顾及人均居住空间、工作机会、教育和医疗及其他社会设施，务求达到宜居的要求。因此，规划必须具备系统性，在充分了解到香港特区整体社会经济发展规划的基础上，作出一个包括路线图在内的实际可行的方案。

　　规划应与深圳发展紧密结合

　　新界的发展规划应与深圳经济特区的发展紧密结合，借此让香港特区整体能够更好地融入大湾区。特区政府相关部门和工商团体应定期与对口的深圳市政府和工商团体举行工作会议，探讨深港两地互动发展的机会，包括两地居民之间的社会互动共融。

　　新界开发的新规划，必须同时考虑港人的住房要求（特别要顾及年轻人在租房或购房方面的负担能力）和经济发展，以确保在新界居住的新居民和原居民在新界的新开发区有良好的工作和发展机会。

　　新界开发新规划应可减少上下班的长途交通，重新聚焦以及解决目前南北向交通系统不平衡的问题。

　　我们建议，在新界的新发展区内，资助与私人房屋的比例应不少于7：3，借此纠正目前6：4向私人房屋倾斜的比例。政策厘定的大前提，是为了吸引未有足够储蓄以应付庞大住房开支的年轻人。

　　在制定新界发展新规划的过程中，政府应邀请各行各业的商会积极参与，鼓励商会会员制定各个不同经济板块的发展蓝图，特别是就各自的地理分布，尤其是那些需要密集使用土地的物流业和其他分销贸易服务业（例如机械维修、废物回收、仓库存储）。在香港新界北部按行业分布，进行合理分区规划从而创造就业，完善及落实与此相适应的土地管理，应该是解决住房需求和整体宜居要求的首要步骤。

　　这些措施要能够释放新界的潜在资源和大量土地储备；并且符合绿色、自然和文化遗产的环保主题、支持新兴行业在新界北区独特的地理位置衔接深圳。在大湾区市场的商业潜力下，将诱发香港特区目前“重南轻北”的经济重心逐步向北迁移。

　　自上世纪60年代以来，新界“农地”一词已经过时，因为这些土地大部分已不是用于耕作（或已废弃，或已用于非耕作用途）。我们建议特区政府在规划署的分区规划纲要中，只保留仍真正专用于农业的地带，其余现时閒置或并非用作耕地的土地应重新分类，以反映其实质的更具经济意义的用途。

　　在现行法规条例下，当“农地”被征用作公共用途时，地主必须参与土地收回的过程。受影响的地主可得到赔偿，方式可以是以农地特别优惠价格计算的现金，或通过“土地交易券”（或“土地债券”）计划完成交易。

　　土地债券计划的概念，最早由地政总署前新界地政专员苏振显提出，名为“Letter M”（地权益书M） 。参与到土地交易时，农地业权人会获得一份债券，可以凭债券按政府定期设定的农地现值来购买其他熟地发展权益。

　　“地权益书M”可以用来克服以前流行的“地权益书B”的缺点，是后者的加强版。关键是要有市场交易机制，可以流通及变现。“地权益书M”持有者可以通过公开市场交易或未来的土地拍卖或保守地选择政府保本金加利息等方法，来捕捉将来的潜在升值。小农地甚至祖堂业权人可能会发现这种方法很有吸引力，因为他们至少可以有机会分享他们以前持有的低价值土地资产的庞大升值空间，而不必自行负责日常维护，包括防范被侵权或被强占。

　　由于现时约有1000公顷的新界农地掌握在数个发展商手中，当这些发展商预见到有通过土地招标可创造高附加价值项目的潜力时，他们可能会通过公开市场交易积累“地权益书M”。农地业权人亦可以通过公私合作参与发展商开发的计划，从而有效益地改变他们农地储备的用途。

　　公私营合作加快农地开发

　　所谓“农地”的土地管理，另一个挑战是如何迁徙工商企业到港人通常称为“棕地”的农地上。棕地不是西方社会惯指的废弃土地，而是提供就业机会的传统经济生态系统的一部分。在棕地上的工商业运营者，其土地利用效率通常甚低，而且环境保护不合规。安排他们搬迁，需要有一个良好的经过深思熟虑的分区规划，以满足各自行业和特区政府致力协调，解决矛盾和缓解对立以达成协议的需要，包括搬迁补偿方案，例如提供临时租金津贴。目前特区政府尽管有提供合理搬迁的套餐补偿，但是缺乏整体分区规划纲要和真正精准地解决难题的意愿、决心和意志。

　　土地管理的一个硬核挑战，是如何迁徙许多寮屋住户？寮屋住户很多并非寮屋的登记住户，因此他们其实无权住在那里，政府可以合法清拆。寮屋通常土地使用效率甚低，基础设施较差，因此不是良好的宜居规划。政府在这方面不可短视，不可因为欠缺视野和格局而不敢直面搬迁寮屋问题。

　　特区政府官员应该采取富有同情心的政策和方法，为没有能力购买私人楼宇的港人提供公共住房。当务之急是在有社会参与的土地发展规划和功能分区下，为新界地区进行最重要的良好规划。在这个基础上，新界的大部分土地将可被收回用于开发，为香港社会带来整体利益，同时让港人或实现私人置业的梦想，或付廉价的租金入住公共房屋，合理地平衡个人和社会的利益。当新界北部逐步发展为宜居之地时，传统的旧市区改造指日可待，将可实现全国政协副主席、国务院港澳办主任夏宝龙提出的告别㓥房、“笼屋”的愿景。关键在行动，因为事在人为。

　　（作者之一的李贤胜是新界原居民）

　　註：原文刊于《点新闻》，标题为编者所加