行政长官李家超本月发表任内首份施政报告，预料土地房屋问题是其中一个重点。现时新界的“乡村式发展”地带发展密度较低，人口数量较少，予人一种浪费土地资源的感觉。故此，笔者建议特区政府可参考借鉴内地旧城改造以及兴建更具规模的多层“丁厦”的经验，以此提高有关土地发展的效率和增加住宅供应数量。

　　土地房屋问题是困扰香港已久的深层次问题，解决房屋问题关系到港人的获得感、幸福感，是一个涉及民生福祉的重大工程。中央领导人亦多次表达对香港住房问题的关注。可以说，解决土地房屋问题已是社会明确不过的共识和目标，尤其要率先解决笼屋和㓥房问题。

　　现时新界有不少土地规划作“乡村式发展”地带，供原居村民兴建丁屋之用。然而，“乡村式发展”的人口密度较低，未能发挥有关土地的开发潜力。

　　笔者建议，特区政府可以参考借鉴内地开发土地发展的成功经验。以深圳市福田区皇岗口岸附近“渔农村”旧改项目为例，“渔农村”早年引入私人市场力量以后，开始涉及商业、房地产等领域。改造后的“渔农村”，焕然一新，治安、消防、商圈等方面都得到整体提升。村民的收入也因此跨上了一个更高的台阶，得到了村民的一致拥护点赞。

　　另外，发展“丁厦”亦是可供参考的方向。2008年，广州海珠区琶洲村被列入必须在2010年亚运会前清拆完毕的九条城中村之一。琶洲村整村改造项目是全国首个由“开发商主导”的大规模城中村改造项目，改造后的琶洲新村，拥有住宅公寓、学校、写字楼、购物中心、电影院等配套设施。琶洲新村的“丁厦”，大大改善了村民的生活、就业和发展前景。

　　至于位于深圳罗湖区火车站西北部的蔡屋围村，在引入私人市场力量展开旧城改造工程，深圳书城、万象城、大剧院等为人熟悉的地标，都是在原来的蔡屋围村土地上建造起来。

　　提高新界土地发展效率

　　笔者认为，特区政府可以借鉴深圳“渔农村”等旧城改造项目，以“政府主导，市场运作”的模式发展“乡村式发展”地带，设立类似“新界版市建局”的机构，引入私人市场力量参与旧式乡村改造工程，相信有关模式可以提升新界乡村土地的发展速度。

　　与此同时，特区政府在规划土地时可引入新思维，参考广州琶洲村、深圳蔡屋围村经验，对乡村地周边道路基建配套作出合理规划，适当提高地积比率，充分释放“乡村式发展”地带的发展潜力，同时令住宅楼面供应量得以倍增。

　　事实上，近年社会上有意见认为，政府制订的新界发展规划地积比率过低，在住房需求突出的情况下，有关部门可研究提高地积比率，从而让新界的住宅项目能够容纳更多人口。

　　而且，部分新界村屋居民也面对道路基建设施不足、公共设施不足问题、环境卫生不太理想等问题，殷切期盼拥有一个更理想的居住环境，改善生活质素。因此，特区政府在发展新界土地时，可以考虑以村屋土地作为其中一个切入点。

　　总而言之，无论是“渔农村”旧城改造，或者广州琶洲村、深圳蔡屋围村“丁厦”的个案，从内地土地发展的经验可见，引入私人市场力量是非常重要的一步。这些做法既能引进市场的充裕资金，以及丰富的建设经验，从而做到加快新界土地的发展效率，并解决土地住房不足的深层次矛盾。

　　时事评论员