早前发展局表示，将考虑向符合条件的龙头创科企业“直接批地”，建议引起社会不少讨论。为何龙头企业对新田科技城的发展如此重要，令当局不惜改变惯常的批地方式？为何新田科技城的发展如此具挑战性，300公顷的创科园区采用什么方式发展才最合适？为解答这些问题，团结香港基金发布了相关研究报告，结合外地经验和香港实况，梳理合理方案从零开始在新田打造出朝气蓬勃的创科生态圈。

　　新加坡经验可堪借鉴

　　说到国际上著名的创科园区生态圈，新加坡的纬壹科技城（One North）经常被引用作成功案例。纬壹科技城占地约200公顷，进驻企业超过400家，当中包括各个创科领域的龙头企业，工作人口达5万人。纬壹科技城不但毗邻新加坡国立大学和新加坡理工学院两个大学校园，亦靠近新加坡科学园两期项目，而且范围内设有两个地铁站输送通勤人口，附近也有成熟社区生活配套，有充足条件有机生成创科生态。

　　除了通过适当选址创造有利产业集聚的环境，新加坡政府也“亲自下场”积极地促进发展。举例来说，启奥城园区（Biopolis）的定位是纬壹科技城的生物医药产业集群，分六期发展，第一期由新加坡贸工部下属官方机构裕廊集团（JTC）负责开发，此期的建筑楼面大部分由新加坡科技研究局（A*STAR）进驻扮演“锚机构”角色；余下期数则通过招标交由发展商负责开发，或直接批地予目标龙头机构供其自行兴建专门设施。对于个别追求轻资产模式的企业，园区也会为其提供灵活性，并为其接洽第三方发展商协助进行土地开发。

　　纬壹科技城的成功主要基于两大原因：一是园区自身和周围形成一个多元且便利社区，能满足入驻人才大部分工作和生活需求；二是政府在园区起始阶段“从上而下”参与发展，帮助当时尚未成型的产业生态建立扩张基础。

　　纬壹科技城的成功经验，值得新田科技城借镜，笔者结合本地情况后，从“社区”和“用地”两个层面提出五项参考建议。

　　为了呈现具吸引力的社区，确保交通便利就是关键第一步。目前新田科技城内的创科项目和铁路工程的落成时间存在明显断层，第一期内甚至有大片创科用地并无铁路连接规划，未来往返工作园区和生活社区将极为不便。我们建议在北环线主綫及支綫建成之前，作为过渡安排，可先利用经转乘站紧密连接的巴士网路，或采用智轨等运输安排。此外，长远也可以兴建一个轻型至中型铁路系统，以连接创科用地至落马洲站、新田站和港深创科园站。

　　然而，即使确保交通基建“硬件”到位，也未足以令创科生态“软件”成型。建议当局先引入政府科研学术机构作为“锚机构”，以起动创科生态圈的发展。有别于很多其他有机成型的创科园区，新田科技城须从零开始打造，从上而下给予扶持极为重要。我们建议当局应带领政府科研机构和学术研究机构率先入驻园区，创造科研和商业合作机会，以吸引跨国和其他较小规模企业跟随进驻。

　　此外，新一代创科人才重视工作以外生活体验，倾向留驻在能满足所有需求的多元社区。建议当局在新田应用“纵向”和“横向”的新都市设计概念，实现职住平衡的全天候社区。纵向的多元设计指在单栋建筑内一站式提供住宅、办公室，以及娱乐和零售空间，而横向的社区规划则可营造便利“工作、生活、玩乐和学习”的15分钟生活圈。

　　引入具竞争性批地模式

　　土地是创科发展的载体，能够灵活调整批地方式十分重要。建议当局对应创科生态圈的成熟程度批地，并逐步引入其他竞争成分更高的批地方式。考虑到发展初期有迫切需要引进目标龙头企业，当局在对外公布大致条件框架后，应采取直接批地方式，方便与企业进行直接谈判和定制条款。随着创科集群成形，则可采用限制性招标，或“概念与价格”双信封制招标方式，以进一步完善生态圈。

　　最后，如果没有进行深入的行业需求分析，落成建筑往往会变成租户无法使用或业务不需要的“装饰设施”，或是没有创科元素且供过于求的通用空间。建议当局充分了解位处产业链上不同位置的企业对空间的详细具体需求，特别是那些从事前沿研究和高端制造的企业，为其业务兴建专门设施，避免造成供过于求的情况。

　　团结香港基金研究员