2022年深圳经济保持韧性，持续恢复向好。仲量联行在1月10日举行的发布会上表示，深圳甲级办公楼市场全年新增供应约145万平方米，总部项目自用需求和金融行业租赁需求成去化主力，前海子市场表现亮眼;过去一年深圳全市共有7个优质零售物业项目入市，新增供应约56万平方米，轻食餐饮类保持热度不减并获资本加持，户外运动品牌加速门店扩张。

记者 毛丽娟 摄

　　仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“随着金融十六条的颁布和中央经济工作会议的举行，稳经济和提信心将成为2023年经济发展的主要基调。针对房地产行业，政府加码金融支持房地产软着陆，通过‘保交楼’帮助恢复市场信心，从而提振经济复苏动力。深圳将遵循经济发展坚持以稳字当头，稳中求进，充分提振市场信心释放需求，进一步促进高质量发展。防疫措施不断优化，人员出行和经济活动有望自二季度起逐步恢复正常。经济发展持续作为国家战略发展重心，投资与消费的信心重建，预期不少企业会逐渐走出困境，各行业政策方向出现转机，企业盈利预期将得到改善，对业务增长保持谨慎乐观。

　　另外，备受期待的深港口岸已于1月8日开始分阶段有序恢复内地与香港人员正常往来，我们预期全面免检疫‘通关’将有助于促进社会复常、提振深港两地跨境流量经济。”

　　企业更重视降本增效

　　2022年，深圳经济发展受内外多重不确定性因素的影响，1-9月GDP同比增长仍达3.3%，超过全省和全国平均水平。从外部来看，美联储加息、供应链混乱等因素使得国际经济前景不明朗，外部需求减弱，深圳外向型经济受到一定影响。从内部来看，国内多点散发的局部疫情影响人员流动和企业经营活动的开展，企业收入预期有所降低。

　　在此背景下，部分企业经营效益减弱，经营策略上更加注重降本增效。一方面，部分企业取消原有的扩租计划，使得新增需求减少。另一方面，出现企业搬回自有物业、精简业务导致缩租、退租的现象，削弱了存量办公楼的需求。新增需求和存量需求“两弱”的情况下，叠加疫情对租赁活动的影响，深圳全年甲级办公楼的净吸纳量约为83万平方米，整体去化仅为2021年的六成左右，其中超50%为总部自用需求。

记者 毛丽娟 摄

　　与此同时，深圳办公楼市场需求格局也发生改变。大型互联网企业持续结构性调整，租赁策略也相应调整，除了因精简业务选择退租或取消扩租计划之外，也有整合零散的老旧物业，集中搬迁到性价比更高的新楼宇。而作为办公楼去化主力之一的金融行业租赁需求则相对稳健，其中银行、证券、基金和保险等传统金融业租赁成交表现坚挺。另外，半导体芯片、新能源汽车和游戏等新兴高科技行业在租赁市场的表现也较为亮眼，成交量占比均有显着上升。

　　新兴子市场方面，前海成绩较为突出。逆周期下，前海的进出口额，特别是前海跨境电商关区进出口额同比增长迅猛。截至2022年12月5日，前海已吸引了80家风投创投、私募证券投资、国际资管等机构进驻，在多个产业领域实现了快速发展。前海全年净吸纳量近23万平方米，在深圳新兴子市场中遥遥领先。

　　本年度共录得新增供应约145万平方米，其中约七成供应来自南山区，近两成位于福田区。深圳多个科技、金融类企业总部项目相继落成，如安信、深创投及大疆等企业纷纷搬迁回新建成的总部大厦，这些自用项目一定程度上支撑了办公楼市场的有效去化。四季度新增供应压力仍在，共三栋楼宇约41万平方米入市，分别是位于南山区的时间广场和华海金融创新中心以及位于福田区的中洲湾。供需失衡加剧，四季度空置率较三季度上升1.4个百分点，至年末录得23.1%，同比上涨约2.8个百分点。

　　全年深圳甲级办公楼整体租金同比下降6.5%，相比上半年，下半年租金降幅有所加大。一方面，面对缩租退租，业主的空置压力加大，尤其是部分体量较大的标杆性核心项目面临大面积退租的情况，租金下调幅度较大。另一方面，在业务不景气的情况下，租户承租能力有所下降，部分租户在续约甚至租约未到期时主动要求与业主谈判降租;与此同时，为了维持租户稳定，业主向客户提供提前续租等多种优惠方案。多重因素作用下，相当部分业主降租以价换量和挽留租户。四季度约有一半的楼宇租金有所下调，其他项目保持租金不变，仅极少数优质楼宇租金上升。

　　仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示：“展望2023年，经济的复苏以及高质量发展，将有效支撑深圳办公楼市场长期向好，保持稳健复苏。企业租赁需求将有效释放，助力办公楼市场恢复活力，净吸纳量有望较2022年上升，预计超过100万平方米。”

记者 毛丽娟 摄

　　再则，随着香港与内地全面通关，人员、资金、商业贸易等交流活动也将逐步恢复正常。李文杰指出，这将有利于跨境业务的重启，对前海等区域的跨境金融和服务业合作平台业务起到积极作用，并拉动相关区域和相关行业的办公楼需求。另外，“全面通关”将有利于提高外资投资营商便利，推动来自外资的办公楼需求。

　　2023年将有超过200万平方米的新增供应入市，创有记录以来历史新高。其中约70%为可租赁型项目，供大于求的现象将持续。需求回暖无法立刻消化大量新增供应，且预计受一季度疫情波动影响，需求端恢复相对滞后。因此，预计全年整体空置率将上升超过3个百分点。全市空置压力增大导致租金持续处于下行区间，但随着需求逐步修复，预计下半年跌幅逐步收窄，或有望企稳。基于2022年净吸纳量处于较低水平，预计2023年整体去化速度加快。不同楼宇间分化走势明显，核心地段的优质项目由于配套设施完善、产业成熟聚集，往往在经济恢复时将优先重启对租金的话语权;而新入市楼宇面临较大空置压力和竞争压力，租金上涨难度高。