5月24日，第一太平戴维斯联合深圳市房地产业协会于中国华润大厦举行2023 中国城市高质量发展系列论坛深圳站——“REITs聚势而强，市场乘风而上”房地产投资论坛。深圳市房地产业协会会长吕晋川，华润元大基金资产证券化部总经理林海，德勤中国税务和商务咨询合伙人姜妍，德勤中国审计咨询南区大陆主管合伙人李莉，第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿，华南区商业及零售服务部负责人植栋梁，深圳物业及资产管理部负责人江陆，大中华区资本市场部董事孙国立博士，深圳估值及专业顾问服务负责人李永春，深圳估值及专业顾问服务高级助理董事林劲松等出席了此次论坛，与现场近200位客户及主流媒体深度探讨REITs市场发展趋势及未来发展空间，探寻基础设施REITs为区域经济高质量发展带来的新机遇。此次论坛是深圳地区REITs领域举办的一次高水平、全方位的专家论坛，旨在进一步凝聚发展共识，促进市场形成合力，推动消费类基础设施REITs的稳步发展。

记者毛丽娟摄

　　第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿在致辞中表示：“REITs作为房地产产业转型、助力实体经济高质量发展的助推器，一直以来倍受市场关注。最新出台的消费类基础设施资产的扩容为市场带来难得的历史机遇，万亿消费基础设施REITs市场可期。此次深圳站论坛以“消费类REITs相关话题”为主线，聚焦消费基础设施REITs最新发展趋势，从不同角度切入探讨REITs在不同领域释放出的活力。我们有一个愿景，希望通过本次论坛形成可复制、可推广、可借鉴的讨论成果，抛砖引玉，促进粤港澳大湾区REITs市场融合发展，助力深圳成为中国乃至于亚太区的REITs中心。作为全球领先的房地产顾问，第一太平戴维斯将凭借丰富的经验和专业的服务，推动释放消费类基础设施REITs活力，助推中国城市高质量发展。”

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　　深圳市房地产业协会会长吕晋川在致辞中谈到：“国家发改委本次推出消费类基础设施商业REITs，是实施扩大内需，重视支持消费的具体举措!对于优化土地市场资源配置，助力房地产行业向新发展模式平稳过渡，具有重要意义，是房地产行业转型升级、高质量发展的重要路径。”

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　　盘活存量资产，共探REITs发展新机遇

　　国家发改委于3月发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》，从长远来看，对REITs市场平稳健康发展的意义重大。消费类基础设施资产的扩容丰富了REITs底层资产，促进市场规模的成长，投资者有更多的投资选择，将会吸引更多的投资机构参与市场，同时长期回报将变得更加稳健。此外，消费类基础设施REITs发行有利于加速中国公募REITs市场的成熟，同时也会增加产权类REITs总市值的占比，有利于REITs市场的活跃。

　　第一太平戴维斯深圳估值及专业顾问服务(SVPS CHINA)高级助理董事林劲松在《东风吹送的REITs中外市场比较与资产定价逻辑》主题发言分享，以国际的宽度和国内消费REITs 政策的深度立体理解我国资产证券化的机会，“以民生消费的购物中心为底层资产发行的公募REITs将很可能成为底层资产。此外，为增强产品稳定性，资产规模较大且多元分布的资产包或为最可能的模式。SVPS CHINA 将持续以专业参与国内资产证券化。”

　　第一太平戴维斯深圳物业及资产管理部负责人江陆发表了名为《大资管服务如何赋能消费类基础设施》的主旨演讲，并重点分析了中型商业资产方在发行消费类基础设施REITs中应该如何突破各种瓶颈：“针对该类有发行REITs需求的商业资产方，如需达到发行要求，往往会出现需支付较高商业管理成本的情况，则可考虑采取大资管模式去中台化，高效的运作促进效益提升，以达到提升IRR水平的目标;其次，对于传统各方独立管理的模式，经常会出现商管与物管利益点割裂的情况，引入大资管作为整体服务团队，可将物管及商管有效整合，相互补位，为资产方提供最有价值的服务模式;最后，在商业业态的设施设备维护需要高要求高标准的背景下，大资管团队可在合理酬金的经营下做精细化管理，保证设施设备的稳健运行，以上路径的实施也将实现资产的长期高质量运营。”

　　第一太平戴维斯大中华区资本市场部董事孙国立博士在《基于成熟市场视角发掘消费基础设施C-REITs机遇》主题演讲中提到：“国内消费类基础设施REITs发展潜力巨大，对于消费类REITs底层资产的筛选标准，建议从五点去着手，包括在发起人方面可以优先考虑央企、国企;在项目位置上可以选择北上广深、杭州、武汉和成都等准一线城市;以资产净值超过10亿的购物中心和社区商业为主;另外，资本化率要≥5.0%，最好达到5.5%;在合规性方面要注意是否存在权利限制、手续是否齐全、运营是否合规等方面的瑕疵。”

　　华润元大基金资产证券化部总经理林海详细介绍了房地产相关的基础设施公墓REITs，他指出：“基础设施公募REITs是政策大力支持的创新型权益性融资工具，在十大类试点范围中，适合房地产企业的资产范围包括商业、产业园、物流园及保障房四大类。房地产企业发行基础设施公募REITs可以盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，推动房地产企业持续健康发展。”

　　德勤中国税务和商务咨询合伙人姜妍就基础设施公募REITs的税务问题作出分享：“要降低发行基础设施公募REITs的税负，需要合理利用税收优惠政策。对发行方而言，越早开始进行内部重组，可用的税务优惠政策可能更多，提前做好长期规划至关重要。”

　　贴近市场脉搏，释放REITs新活力

　　恢复消费重中之重，资产盘活需求快速增长，消费基础设施REITS推出正当时。消费基础设施REITs助力释放居民消费潜力，纳入REITs试点范围可更有效促进消费持续增长。

　　在圆桌讨论环节中，第一太平戴维斯大中华区资本市场部董事孙国立博士作为嘉宾主持，与第一太平戴维斯华南区商业及零售服务部负责人植栋梁、深圳估值及专业顾问服务负责人李永春、深圳物业及资产管理部负责人江陆、德勤中国审计咨询南区大陆主管合伙人李莉及华润元大基金资产证券化部总监刘文俊一同围绕“消费基础设施REITs推出正逢其时，市场应该如何把握时机布局?”主题展开深入讨论，现场碰撞出激烈的思想火花。

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　　第一太平戴维斯华南区商业及零售服务部负责人植栋梁主张：“实践当中，一些港资、外资发展商在打造优质购物中心、社区商业领域往往颇有建树。根据我们的观察，其成功的一大因素是其对租约强大的合规管理能力。”

　　第一太平戴维斯深圳估值及专业顾问服务负责人李永春就土地剩余年期对REITs底层资产价值的影响机制发表了意见：“资产估值主要受收益水平、报酬率、增长率和剩余收益年期影响。增长率和报酬率对冲后，会形成一个估值的衰减因子。剩余收益年期越长，衰减因子越小。但是该衰减过程不是线性的，剩余收益年期越短，边际影响会越大。例如，剩余收益年期为30年和20年时，剩余收益年期每减少一年，剩余收益年期为20年的估值下降幅度明显要大于剩余收益年期为30年的。”

　　第一太平戴维斯深圳物业及资产管理部负责人江陆在讨论中谈及资本管理的降本增效表现表示：“降本从两个更深层来理解，一是数值上的成本，另一个则是运作场景中的沟通成本，都是需要去降低的;另外在增效方面，一是效率，二是效益，一体化的资管运作将对这两个方面起到极大的提升作用。”