思考香港樓市的問題，既不能單純以市場作為唯一因素，也不能單純以政府主導作為藥方。但不管措施如何多樣化，注重軟著陸的土地政策才是遏阻樓價瘋漲，穩定市情和民心的重要措施。

近日樓市之所以成為城中熱門話題，原因在於觸及基層市民本來就感到十分吃力的供樓痛處，目前社會不乏以入息三分之一用作供樓的市民。供樓不是一件三年五載便可以完成的事，很多不穩定因素都會令供樓市民的心理壓力十分重，才觸發社會的不滿情緒增加。除此之外，樓價如果發展到恍如一九九七年的不受制約情況，一旦真的成為泡沫並引起爆破，最終受累的還是基層民眾，尤其是大量尚處供樓期的市民可能慘變樓蟹。

香港得以高速發展，除了回歸之後趁著內地三十年改革開放進入高峰期，利港因素十分突出之外，另一個不太被社會注重的因素是保持著和諧穩定的社會因素。「九七」樓市泡沫引起的動盪由於影響面太大，造成的傷痕太深，令對樓市波動的恐懼心理一直深埋在市民心中，而且當年的受害者有的至今還未能走出陰影，天價豪宅的出現難免馬上觸發他們這種本來漸趨隱退的傷痛。

內外因素扯高樓價

財爺曾俊華和運輸及房屋局局長鄭汝樺高調接見地產界代表，直接表達了政府不會容許樓價不合理升幅的態度，坊間認為至少對地產界有阻嚇作用。事實上，政府這一著之後，樓市也出現了悄悄的降溫，除了樓價有輕微下調之外，入市者也明顯變得審慎。

此前不久，測量師行業有一條消息坊間根本沒有重視，消息指內地樓市不會繼續處在無節制升幅之中，中央還會再推出穩定樓市的有效措施，認為明年初內地樓市必會出現一定程度的跌幅，並以南京市政府公布了包括為置業人士提供津貼，以及容許發展商延遲完成項目的二十項穩定樓市措施為例，說明內地各級政府已開始分頭為樓市降溫。雖然消息並沒有涉及香港的樓市，但很自然令人聯想起香港樓價高企並不是單一的香港因素造成，其中也包含很強烈的內地影響因素，才令這條消息近日在業界有了認真的探討。簡單來說，港人在深圳置業，扯高樓價而令深圳市政府要在如何抑制樓價上出手；大量內地人在香港置業，其帶出看好香港樓市的心態，也在所難免會扯高香港的樓價，這一點才是測量師行業對於內地樓價敏感的原因，也是值得重視的評估香港樓價走向的原因。

樓價高企，自然牽涉到如何降溫的質問，政府被推到台前，責無旁貸之下當然要下功夫，但市民配合也很重要。因此，民建聯提出的五大優化樓市措施，才在坊間引起了很大回響，值得支持。五大優化樓市措施包括優化勾地政策、不定期賣地、復建居屋、加推中小型單位及制定樓市預警標準。除了其中的復建居屋有一些不同意見之外，其他四項措施的確對壓抑樓價、穩定樓市有直接作用。

土地政策必須靈活

目前政府的勾地政策是推出勾地表之後不公開土地價格，門檻為八折，對此地產商希望能夠降低到六折，令他們有更大的空間可以發展有利於市民置業的地產項目。好處是地產商在獲得更低價格的土地之後，相應可以降低樓價而增強市民購買能力；壞處則是地產商會以此作為利市民的藉口，並以高樓層配合以獲得更大回報。因此，勾地政策是否要更靈活，需詳細考慮，靈活的背後也需要對地皮的發展有更多的限制，不然市民只會被當作地產商受益的布景板，最終難見實際好處。

推出不定期賣地的措施，是一種更靈活地因應地產市道的方法，譬如在市場供需傾斜於對樓房需求殷切的情況下，政府可以推出一些原本不屬於勾地表內的土地，特別是因應需求推出新界的土地，令整體的地產市道在壓力下可以順利向新界地區發展，讓香港的樓市壓力不致一再集中在市區。當然，不定期賣地措施不能讓地產商在獲得土地之後長時間把土地丟空，因此，因應時勢需求的不定期賣地措施需要有更嚴格的規範。

隨著香港一般家庭出現子女結婚之後便自行居住的普遍情況，令中小型住宅的需求近期顯得殷切，如何因應這樣的情況安排推出更多中小型單位，是地產商必須重視的一個方面。雖然地產商本身會對這種情況作出決策，但政府對於某些地皮也需要有強制性的規定，才能令地產商不會把注意力放在單純的利益上，忽視某些地區必須以較大力度發展中小型住宅的問題。

復建居屋未必可行

現在的情況是，只有當樓價由某個觸發點而令社會覺察到離譜，才會加以注視宣揚，就像如果不是天價豪宅引起社會注視，地產市場就可能依然由著地產商操控而繼續處於升勢。站在「防重於治」的角度看問題，這顯然是十分被動的。如何變被動為主動，就需要有一種預警的措施加以配合。

復建居屋是一個爭論頗大的問題，最大的矛盾在於居屋的售價雖然與市價相差百分之二十至三十，但由於受限制因素多，很難引起市場熱捧，加上供樓者如果碰上預計不到的原因而需要停止供樓，包括整體樓市趨於下降的時候，居屋售賣需要諸如補地價的支出，價格可能不比私樓低，市場承托力也就不大。因此，是否復建居屋的確是一個需要小心評估的問題，不應匆忙定奪。

思考香港樓市的問題，既不能單純以市場作為唯一因素，也不能單純以政府主導作為藥方，但不管措施如何多樣化，注重軟著陸的土地政策才是遏阻樓價瘋漲，穩定市情和民心的重要措施。