图：美国楼市在新冠肺炎疫情后越见疯狂，有可能重演08年的次按危机。

　　每当想起泡沫爆破，绝大部分投资者一定先想起2008年的金融海啸，但泡沫爆破总有重大事件出现，正如2008年的金融海啸是美国次按问题所引起，而不少专家也认为，若全球股灾出现，这次也很可能是由楼市泡沫先引发，上演次按危机2.0。

　　不过，疫情后本港楼市未有疯狂上升，本港地产股的股价也未见有泡沫出现，至于内房股，经过国家的监管后，因高杠杆导致泡沫爆破的风险也大幅减少。瑞银投资银行亚洲经济研究主管暨首席中国经济学家汪涛表示，中央政治局会议重申了房地产行业“房住不炒”的政策定调，过去一年监管政策收紧的主要出发点是控制杠杆和防范金融风险，减少社会不平等和促进社会和谐，这是为了促进行业规范和经济社会的可持续发展，并非是针对某些行业的打压。

　　永裕证券董事总经理谢明光指，中国房地产行业在监管下变得更健康发展，但美国楼市在疫情后却越见疯狂，甚至当年的次按问题有可能重现。若美国楼市泡沫爆破，情况很可能像当年金融海啸一样出现骨牌效应，影响全球股市表现。

　　专家：美楼市或已见顶

　　标准普尔七月份发表的研究报告指，全美主要地区平均房价已连续多年上升，去年至今的上升速度更是近30年来最快。此外，在Google上有关“美国房地产市场何时会崩盘”这句话的搜索量近月倍数增加，这反映了越来越多人担心美国的楼市泡沫。

　　另美国全国房地产经纪人协会(NAR)首席经济学家Lawrence Yun表示，美国楼市很可能经已见顶，今年六月份美国房屋签约待过户销售环比下降了1.9%。

　　即使美国中西部及东北部的销售仍录得增长，但涨幅均不足1%，而美国西部及南部的销售数据跌幅更达到3%，其中西部更是达到3.8%，创2月以来的最大跌幅。

　　低利率环境 十年升逾倍

　　其实2008年金融海啸后，美国楼市出现哪些改变?当年美国楼价在两年内大幅下跌，如拉斯维加斯的楼价更曾急跌近七成。但美国楼市在2011年开始见底回升，其后十多年，楼价回升超过一倍，原因是低利率环境，以及市场流动性充裕，至今30年期美国按揭利率正处于1971年以来最低水平。

　　甚至在全球疫情爆发前，已有专家警告，美国并未汲取教训早晚再有次按危机，加利福尼亚大学教授Frank Partnoy便曾表示，现时美国企业的次按与相关的衍生工具问题比08年金融海啸更可怕。大量银行不仅持有这些高风险的贷款产品，甚至以此为基础再发行大量的衍生工具，信用质量在恶化，而且已经分布在各金融机构中。