近月银行同业拆息跌势明显，1个月拆息跌至0.1%近十年来低水平，导致H按实际息率亦出现显著跌幅，加上有个别银行对於转按业务转趋积极，增加转按优惠并下调息率，令个别转按息率低至H+1.3%至H+1.4%，实际息率由去年曾达2.5厘降为个别低至1.4厘，推动转按需求开始回升。其中，以超低借贷成本转按套现的诱因增加。

　　现时按息处於超低水平，造就砖头套取流动资金的成本相当低廉，以物业套取100万元资金的每月利息仅约1250元，吸引业主透过持有之物业以低息成本套取资金寻求高回报，又或作资金运用。息率下跌兼且贷款业务竞争下，私人贷款的利息亦逐步趋跌，部分实际年利率低至2厘至5厘，个别合条件的贷款低至2厘以下。

　　那麼私人贷款与物业套现应如何选择？私人贷款的弹性较大，无须抵押物业，由申请至提取资金的速度较快，适合短时间内需要资金运用的人士。私人贷款的收费準则参差，或涉及手续费，故此借款人宜用实际年利率作为参考基準，私人贷款还款期一般由3个月至60个月不等，视乎借款人之需要而选择。

　　至於物业套现，利息支出一般可低於私人贷款，资金成本上是较低的。由於物业价值动辄几百万或以上，若有足够水位，透过物业可套取的贷款额较高，例如一个估值800万元之单位，业主剩余按揭额仅150万元，以六成按揭额480万元计，扣除按揭余额后，业主仍可透过加按套现金额达330万元。

　　物业套现之还款期可长达10年至30年不等，拉长还款期可减轻每月还款负担，但要留意转按／加按一般设有为期2年之罚息期。由於转按套现属於有抵押按揭贷款，当中涉及重新办理按揭契约及律师楼手续，故此套取资金的所需时间较私贷长，一般仍需1个多月时间，故此物业套现一般不适合用作紧急或短期资金周转。