上期提及超低按息推动转按套现的诱因增加，以及物业套现与私人贷款之利弊。今期继续进一步探讨选用物业套现与私人贷款之间衍生的不同情况。

　　在现行按揭措施下，若然借款人已有其他按揭在身又或已属於按揭担保人，当再申请另一物业转按或物业套现，该贷款便已成为第二套房按揭，按揭成数会受影响而需降低一成；如是者，物业套现可得出的水位便减少了，业主应先作计算。例如借款人想替一个市值1000万物业申请转按并套现，现时按揭余额为400万元，但由於借款人已属於其亲属物业之按揭担保人，有关转按便属於第二套房按揭，按揭成数需由五成降至四成，可造贷款额将由500万元降至400万元，减除按揭余额后，等於已没有套现水位。再者，对於第二套房按揭，在现行楼按措施下之供款佔入息比率及压力测试要求亦会提高，有关上限需降低一成，变相借款人需有更充裕还款能力方可获银行批出贷款。申请物业套现亦衍生出类近考虑，借款人申请了物业套现腾出资金作私人用途，其后他决定再购买物业，新购物业便属於第二套房按揭，按揭成数同样需降一成。

　　由於私人贷款不属於按揭类别，故此基本上不受限於上述情况，在这方面有较大弹性。不过，借取私人贷款不等於对按揭申请没有影响，私人贷款亦属於债务，若再申请按揭贷款，有关私人贷款的还款额亦须计入每月供款佔入息比率（DSR）一併计算。由於私人贷款以短期使用为主，还款期较短，若果涉及贷款额较高，每月还款额便较大，在往后申请按揭时，有私贷在身便较易令DSR爆煲，因而未能获银行批出按揭。例如借款人準备申请500万按揭贷款，25年还款期计，以H按封顶息率计算之每月供款约22430元，但他已有40万私人贷款在身，分24个月清还，每月还款额已约达17300元，银行计算之每月债务供款由逾2万元增至约近4万元，通过DSR的难度便大大提高。不过，由於私人贷款不属於按揭类别，在计算压力测试方面，私贷供款是无需加上3厘假定息率。很多时，银行会建议按揭申请人先清还其私人贷款，以作为较简单的拆解方法，但当然，这便要视乎申请人是否有足够资金作出此安排。

　　另需留意，因按揭成数限制，按揭银行一般不接受买楼首期来自物业套现或私人贷款。物业套现与私人贷款各有利弊，借款人宜先衡量自身状况而定。