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谈楼说按/再谈物业套现VS私人贷款\中原按揭经纪董事总经理 王美凤

2021-02-15 04:24:44大公报
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  上期提及超低按息推动转按套现的诱因增加,以及物业套现与私人贷款之利弊。今期继续进一步探讨选用物业套现与私人贷款之间衍生的不同情况。

  在现行按揭措施下,若然借款人已有其他按揭在身又或已属於按揭担保人,当再申请另一物业转按或物业套现,该贷款便已成为第二套房按揭,按揭成数会受影响而需降低一成;如是者,物业套现可得出的水位便减少了,业主应先作计算。例如借款人想替一个市值1000万物业申请转按并套现,现时按揭余额为400万元,但由於借款人已属於其亲属物业之按揭担保人,有关转按便属於第二套房按揭,按揭成数需由五成降至四成,可造贷款额将由500万元降至400万元,减除按揭余额后,等於已没有套现水位。再者,对於第二套房按揭,在现行楼按措施下之供款佔入息比率及压力测试要求亦会提高,有关上限需降低一成,变相借款人需有更充裕还款能力方可获银行批出贷款。申请物业套现亦衍生出类近考虑,借款人申请了物业套现腾出资金作私人用途,其后他决定再购买物业,新购物业便属於第二套房按揭,按揭成数同样需降一成。

  由於私人贷款不属於按揭类别,故此基本上不受限於上述情况,在这方面有较大弹性。不过,借取私人贷款不等於对按揭申请没有影响,私人贷款亦属於债务,若再申请按揭贷款,有关私人贷款的还款额亦须计入每月供款佔入息比率(DSR)一併计算。由於私人贷款以短期使用为主,还款期较短,若果涉及贷款额较高,每月还款额便较大,在往后申请按揭时,有私贷在身便较易令DSR爆煲,因而未能获银行批出按揭。例如借款人準备申请500万按揭贷款,25年还款期计,以H按封顶息率计算之每月供款约22430元,但他已有40万私人贷款在身,分24个月清还,每月还款额已约达17300元,银行计算之每月债务供款由逾2万元增至约近4万元,通过DSR的难度便大大提高。不过,由於私人贷款不属於按揭类别,在计算压力测试方面,私贷供款是无需加上3厘假定息率。很多时,银行会建议按揭申请人先清还其私人贷款,以作为较简单的拆解方法,但当然,这便要视乎申请人是否有足够资金作出此安排。

  另需留意,因按揭成数限制,按揭银行一般不接受买楼首期来自物业套现或私人贷款。物业套现与私人贷款各有利弊,借款人宜先衡量自身状况而定。

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