图：中国月度投资金额指数

　　9月上旬，放松地产需求面控制的“认房不认贷”政策已在全国铺开。所谓“认房不认贷”，指购房者只要名下无房，就算以前借过按揭贷款，在购房时仍然享受首次购房的优惠政策。这是刺激地产需求的宽松政策。在政策推出之后，直到上周（9月中旬），内地30个大城市的地产销售面积并未明显改善。但同期，部分大城市（如北京）的二手房房价却开始明显上升。

　　“认房不认贷”政策并未触及当前地产行业主要矛盾，因而难以让地产行业跳出当前的恶性循环。在过去，地产行业对利率相当敏感。在2005至2020年间的六轮地产周期中，每当内地10年期国债收益率同比下降三个季度之后，个人房屋按揭贷款增速就会显著上升。但从2021年到现在，内地10年期国债利率明显下降，个人按揭贷款增速却不增反降，与过去规律形成了明显反差。

　　银行惜贷 居民惜购

　　造成个人按揭贷款增速与国债利率走势背离的关键原因，是地产开发商高企的信用风险。当地产开发商资金链紧张，信用风险高企的时候，银行会有“惜贷”情绪，因为担心坏账风险也不愿给地产开发商放贷款。同时，购房者也有“惜购”情绪，担心房子烂尾没法交付而不敢买期房。

　　自2021年“三条红线”政策推出以来，内地商品房、期房销售面积增速持续显著低于现房销售面积增速，充分表现了老百姓对期房能否交付的担忧。而银行“惜贷”和老百姓“惜购”，反过来又会让地产开发商资金链更紧张，信用风险更高，进而助长“惜贷”和“惜购”的情绪。这是一个已经成型的自我强化的恶性循环。放松地产限购的“认房不认贷”政策并未触及这个恶性循环形成的核心原因──开发商的信用风险──因而也就难以打破这个恶性循环。

　　相比2020年末“三条红线”政策尚未推出之时，当前中国房屋新开工面积和施工面积已经下降了约三分之二，房屋销售面积下降了约二分之一。只有房屋竣工面积，当前甚至还略高于2020年末的水平。这主要是因为在过去两年，地产开发商加速推盘，以加快回笼销售款。但这样的加速推盘是在挖在建面积的存量，势难持续。

　　竣工面积即将下滑

　　考虑到地产项目建设周期大概也就是两年，在未来几个季度，当前低迷的房屋新开工和施工面积将向竣工面积传导，在竣工端的地产供给将显著收紧。因此，虽然当前地产现房市场上主要还是供大于需，但考虑到需求端的刺激政策，以及供给端竣工面积即将到来的大幅缩水，地产供需形势会很快逆转为供不应求的状况，从而给房价带来巨大上涨压力。

　　2021年启动的“集中供地”政策也早已为房价上涨埋下了种子。2021年，中国在22个重点城市（主要是一二线大城市）推出了“集中供地”政策，要求这些城市每年只集中供地三次，其他时间不得供地。这个政策的初衷应该是要试图控制地价和房价，但由于它加强了土地供应的垄断程度，势必反而推高地价房价。2021年集中供地政策推出之后，涉及到的22个城市的住宅类用地成交单价显著上涨，与其他城市地价走势明显背离。2023年8月，22个集中供地城市的住宅类用地成交单价，相比2021年6月末水平上涨了约50%，而同期其他城市住宅类用地成交单价却下降了30%，由此可见，集中供地政策推升地价的效果可见一斑。

　　2022年以来，部分城市集中供地政策虽有所放松，但集中供地政策的整体调子仍然延续。在集中供地政策已显著推升大城市地价的时候，房价更容易在地产需求刺激政策作用下显著上升。如果政策继续沿当前轨道运行，经济增长的下行压力将难以消除，而房价会越发成为一个严重问题。因此，8月宏观经济环比增速虽触底，但宏观政策还远未到可以松口气的时候，未来挑战仍然艰巨。