图：息口高企的环境下，市民将资金转做定期存款，楼市购买力被积聚。

　　又到了回顾过去一年楼市的时候，笔者以年初时发表的“2023年我对楼市的十大忠告”一文的内容作回顾基础。2023年的楼市发展，正是被文章开首的第一点的“中美决战才是市场最大关键”言中，政治上的角力隐忧正正压倒了本来聚积的购买力和正常需求。

　　“愈接近真正时移世易的一天，战争亦接近，而香港作为桥头堡角色也会愈容易受到不同方式的狙击。”“是一场博弈，即是彼此各出奇谋，也即是局面会随时改变，市场趋势被左右，市场机制许多时亦失效！”“当中国在固守被动阶段，市场亦容易走向负面，相反当中国主动及发放能量的时候，市场也容易景气。”

　　结果是美国尽情冲击香港市道，中央在这个时候整顿市场与企业模式，投资者犹如两面受敌，苦不堪言。笔者认为政府应尽量向市民解说一些政策进退的原因，让市民追随支持，及以免被负面流言蜚语乘虚而入，令人心虚怯。

　　2023年持续2022年的“无论市场变化如何，大部分时间市场也被扭曲诠释”，“市场情绪和唱缔造大局”下，负面主宰下，疫情后香港复苏缓慢，市民在悲观情绪下将积聚的购买力转做定期存款。去年至今年9月逾年半时间共流入3.73万亿元，至破纪录的9.17万亿元，香港成为世界上除卢森堡外，银行存款对比GDP比率最多的经济体，令“楼市机制复常”落空，财富效应亦被冻结，“资金走势左右大局”更在存款满溢下出现楼价下调。

　　不过，好事情也抬头，优才计划的成功，令房地产不论租、买都有了新的支持力。“租金反映需求真相”，负面情怀放缓了楼市买卖的购买欲，但截至2023年10月份官方住宅租赁指数录得连续9个月上升，反映楼市最基础底气仍充足。楼市趋势和市场数据虽背道而驰，根据市场数据和结构评估楼市已经失效。但楼价下跌的结构是甚么？楼价下跌的结构是：悲情下＋低通胀＋高定期存款利息=空前强大的购买力冻结在银行。

　　以上结构只要略作改变，无论减息、通胀上升、悲情减退，甚至GDP提升，也会令约9万亿元定期部分成为购买力回归市场，我们的确未能够掌握到回升的时间表，但并不遥远也不冗长。