今年是笔者连续第17年撰写楼市忠告：

　　1.2023年楼价下跌并非泡沫爆破

　　近10年香港房地产市场在特区政府“楼市辣招”之下，并不可能存在太多泡沫。其中当然没有借贷泡沫。在市场情绪上，过分悲情反而令市场出现“负泡沫”。2023年楼价下跌只是一个由低通胀、高定期息口、悲情充斥格局下引发大部分购买力被冻结的特例而已。

　　2.资金氾滥其实更趋严重

　　人人浸淫在悲情之中，却忽略了另一财富实力变得空前强大，这就是现金流日益“爆棚”了。截至11月份的中国M2（流通中货币包括流通中的数位人民币，加上机构的存款及证券公司客户保证金）创新高，达291.2万亿元人民币，亦是美国的两倍。而香港11月份的M3（公众持有的货币，加上认可机构的存款及可转让存款证）也破了新纪录，逾17万亿港元。其中，定期存款逾9万亿港元，存款／GDP比例超400%，是全世界拥有最多现金占比的城市之一。

　　3.息口走势改变大局

　　人们只留意供楼的按揭息率，但入市买楼也有压力测试及入息比率。供楼上的负担虽然会因加息而增加，但不会有结构性改变，反而定期存款可冻结市场上绝大部分购买力。过去两年时间里，高存款利息配合低通胀将市场近4万亿港元资金冻结在银行体系内，居民增加定存比例的确拥有不错收益，但随着有关因素的改变，空前庞大的购买力将做新的决定去改变大局。

　　4.通胀回升将推动经济

　　2023年初，内地及香港都面对疫情后可能出现的高通胀，甚至滞胀。结果我们不单止保持经济增长（内地去年三季度GDP按年增长4.9%，香港是4.1%），更成功将通胀减至低水平（内地-0.5%、香港2.6%）。外界认为内地进入通缩（物价下降，经济不活跃），笔者则不同意，因为我们仍能掌握到足够的经济增长。未来内地政府可以透过提升通胀、如2%左右去推动经济。若通胀真的上升，会令定期存款吸引力大幅削减，不少购买力容易恢复回到市场去。

　　5.悲情不会长期蹂躏香港

　　市场上的确经常会被负面情绪影响，但绝少影响长远趋势。虽然2023年的悲情好像摧毁了市场的一切，令人们也跌入“长远低迷的错觉”之中，但所谓悲情其实并没有影响市场的结构，因此亦不应该影响市场本来的长远发展。