图：内地物业转名可透过多种方式来完成手续须留意的是税款或有不同。图为珠海横琴金融岛。

　　不少香港人在大湾区有物业，至于内地物业转名的方式、相关手续、所需预备的文件、相关费用、税项等是否清楚？目前内地物业转名可以透过二手买卖过户、赠与过户、直系买卖过户、继承过户、直接加名（只适用于夫妻之间）的方式来完成手续。了解以下各种转名细则后，可根据自身情况选择合适的方式。

　　二手买卖过户：

　　坊间较常见的转名方式，多数是买卖双方都不认识的情况下完成。一般由业主放盘给中介，由中介寻找合适的买家来撮合交易。这种方式，买卖双方都涉及税项，如果业主单位符合“满五唯一”，业主基本上没有税项。“满五唯一”是取得房产证日期计算足够5年，而且以家庭为单位在广东省内唯一一套住宅。而买家所涉及的税项为契税、印花税。

　　二手买卖过户所需的文件一般都较容易准备。例如，不动产权证书（房产证）、二手买卖合同、身份证明文件、购房发票、完税（契税）证明等。如果物业在银行仍有抵押贷款，先向相关银行查询可否带押过户，因近年内地很多城市都推行带押过户政策，一般银行同意的话会开出“带押过户同意书”，反之银行不批，业主需赎楼及解押。

　　赠与过户普遍仅限直系亲属

　　赠与过户：

　　通俗说是自愿送层楼给人，那么是否赠给谁都可以呢？以珠海为例，赠与的对象只可以是直系亲属（例如：父母、子女、兄弟姐妹、爷孙、外公外孙）。能否赠与给非直系亲属？因内地城市是“因城施策，一城一策”，建议向物业所在城市的不动产登记中心或房管局查询。

　　赠与过户的程序，以珠海为例。首先，在珠海不动产登记中心官网下载“赠与协议或赠与合同”。第二步，如果物业有抵押贷款需向银行查询及申请可否开出“带押过户同意书”，反之银行不批，业主需赎楼及解押。接下来，就要到不动产登记中心报税同过户，带备所需文件（身份证、回乡证、不动产权证书（房产证）、购房发票、契税发票、亲属关系证明文件“香港人在民政署宣誓办理，澳门人在身份证明局办理”、赠与协议或赠与合同等）。由于“一城一策”，想知悉程序及所需资料，必须到当地不动产登记中心查询。

　　至于赠与税费方面，以珠海为例子，赠与方的印花税（原买入价×万分之2.5）。受赠方的印花税（原买入价×万分之2.5）、契税（原买入价×转让份额×3%）。

　　直系买卖：

　　直系买卖所提供资料基本与赠与过户一样，区别在于税费不同。契税为房产原值×转让份额×税率，税率根据买方家庭所拥有住房情况去计算：如为首套房，面积等于90平米或以下，税率1%；面积超过90平米，税率1.5%。如为二套房，面积等于90平米或以下，税率1%；面积超过90平米，税率2%。如为三套房，不分面积，税率3%。

　　还需注意五点：一是转让价可以等于或高于房产原价，但不能低于房产原价；二是转让价高于房产原价的，按差额20%征收个人所得税；三是房子购买时间未满两年需交增值税及附加；四是赠与年限按原始购买时间开始计算，即是指从不动产权证书出证之日或契税票出票之日起开始计算；五是二手买卖及直系买卖则以当天交易时间开始计算。

　　继承过户：

　　继承过户的所需文件包括：继承公证文件（遗嘱）或法院判决书、房产证、身份证明文件。因内地、香港和澳门三地法律有所区别，如果有指定继承人，建议找认可的律师楼或到内地公证处办理遗嘱。

　　继承过户所涉及费用包括继承公证费、工本费、印花税；相对买卖或赠与，继承过户费用是最低。继承后再出售物业，不符“满五唯一”，都需交20%个人所得税。

　　业主及买家涉及的税项：

　　以珠海二手住宅买卖交易为例：业主有关税项为增值税及附加、个人所得税、土地增值税、产权登记费。买家有关税项为契税、印花税。

　　增值税及附加=转让价5.3%（购入满两年免税）。

　　个人所得税，“满五唯一”免税，未满则有以下两种计算方式：

　　1.（转让价-原购入价-合理抵扣项）×20%

　　2.转让价×1%；产权登记费80元人民币；土地增值税和印花税暂时免税；契税以家庭为单位，如为首套房，面积等于90平米或以下，税率1%；面积超过90平米，税率1.5%。如为二套房，面积等于90平米或以下，税率1%；面积超过90平米，税率2%。如为三套房，不分面积，税率3%。