首次置业人士一般倾向透过按揭保险公司承造高成数按揭,当中按揭保险公司会向买家收取按揭保费,但按揭保费表长达13页,要买家消化相关资料实属难事。因此,笔者为大家整合出五个影响按揭保费的关键位。
1)楼价、按揭成数及按揭年期
按揭保费根据楼价、按揭成数及按揭年期而计算。一般情况下,楼价愈高、按揭成数愈多或按揭年期愈长,按揭保费率会跟随上升。此外,保费根据按揭成数而分阶梯(如70%以上至75%、75%以上至80%、80%以上至85%、85%以上至90%),愈高阶梯,保费率愈高。假设购买600万元物业,年期30年,如申请85%按揭,保费率为1.41%;如申请86%按揭便会跌入下一个阶梯,保费率随即增加至2.16%,可见相差1%的按揭成数或会令保费大大增加。
2)定按计划VS浮按计划
选用定息按揭计划所收取的按揭保费一般会比浮息按揭计划(H按及P按)低,但现时定息按揭计划的实际息率比浮息按揭高,即使保费较低的情况下,近乎所有新造按揭买家仍倾向选用浮息按揭计划。
3)买家及担保人有否持其他按揭贷款
有买家申请按揭时仍有为其他按揭借贷人作担保,亦有买家在收入未能通过“供款与入息比率”的情况下,透过加担保人增加入息,这些买家或担保人因本身有按揭贷款在身,新造按揭物业的保费率亦会有所增加。
4)首置人士VS非首置人士
首置人士申请按揭保险可享有比非首置人士更低的按揭保费率。在一般情况下,承造七成以上按揭需要申请按保及缴交保费,而首置人士可享“5%保费特惠”。简单来说,即楼价1500万元或以下的物业,首置人士申请70%以上至75%按揭可免去支付保费;若果为非首置人士,则要支付相应的保费。
5)临时买卖合约签订日期
早年购买楼花物业并选用建筑期付款方法的买家要注意,于2023年7月7日或以后签订临时买卖合约,按揭保费计算方式会与于2023年7月7日前签订临约有所不同,买家应根据相应的按揭保费表计算保费。另外,首置楼花买家于2024年2月27日或以前签订临时买卖合约,如现时才上会并申请高成数按揭时,需要通过压力测试要求,如未能通过便需要增加保费。