图：内地地产市场持续下行，对经济各方面带来深刻影响，如果政策针对性地加码，下半年房市就有机会企稳。

　　当前内地房地产市场处于深度调整时期。楼市持续下行不仅拖累投资、消费和物价，也影响居民就业和收入、财富积累、投资置业及预期和信心。当前有必要突破常规思维模式，在短期内以更大力度的针对性举措稳定预期，避免楼市及相关领域滑入系统性风险。

　　2024年二季度以来，内地房地产支持政策从中央到地方频频推出。但新政施策以来，全国房地产住宅市场并未出现明显反弹，各地楼盘大都呈现看盘居多，但进行实质性房产交易的群体较少，“旺季不旺”的状况在全国普遍存在。鉴于当前市场对房价的预期偏空，一些有利于房产交易便利化的政策增加了房产市场的住房供给，短期对房价起到了“降价”的作用。而部分上市房企则在证监会新规下可能面临退市风险，购房者对本就经营困难的房地产开发商增添了更多担忧情绪，选择观望也就不足为奇了。因此，政策“组合拳”在短期内似乎依然难以激发购房需求。

　　从中长期视角来看，当前房地产市场供需结构发生了很大的变化，居民部门购买力与预期收入远不及过去“地产黄金时代”。人口亦已开始负增长，新增购房需求减弱。城镇化发展正从过往全面快速发展的阶段，逐步转向更为聚焦于城市群、都市圈的发展阶段，曾经历过“井喷”行情的大部分三四线城市，因长期积累的购房需求已基本释放，难以成为拉动住房市场的主要“生力军”。尽管二季度以来，少数城市因政策松动二手房出现过短暂的成交小高潮，房地产政策全面和明显见效，恐怕仍需要时间和耐心。

　　当前，房企经营、融资和风险状况需要引起高度重视。一是房企经营性收入持续大幅下滑。2024年1至5月，全国前100房企销售额同比下降四成以上，部分房企年化销售能力已回到2015年甚至更早时期。二是开发商流动性风险进一步上升。上市房企速动比率大部分在0.5甚至更低的水平，现金短债比不到1的企业占比超过四成。三是房地产业不良贷款规模持续增加。2023年底，六大国有银行和十馀家股份制商业银行财报显示，房企不良贷款规模合计达到2954亿元（人民币，下同），占所有不良贷款规模的22%，房企贷款不良率升至4.5%，关键指标均为历史最差水平。

　　一线城市交投趋活跃

　　上半年房地产投资下行，与之相关的上下游产业链一并受到负面影响，对GDP、固定资产投资和消费产生不同程度的拖累。截至2024年上半年末，按照12个月连续值年化计算，房地产投资对名义GDP的贡献率下降39%，拖累名义GDP增速1.5个百分点，自2022年二季度末以来，连续第9个季度对经济增速形成拖累。其中，房地产投资拖累固定资产投资增速4个百分点，拖累社会消费品零售总额增速4.7个百分点，房地产业是当前国内经济面临的最大的负面因素，是有效需求不足的主要来源。

　　与此同时，地方财政和民营经济也不可避免的受到牵连。预计2024年上半年国有土地出让收入为1.6万亿元，同比下降15%；土地出让收入的持续下降，地方政府性基金收入同步减少，导致地方政府项目可供抵押融资的资产愈发稀缺，地方政府发债融资难度增加。截至6月中旬，年内累计发行地方政府债2.92万亿元，同比下降三成左右。房地产投资下行导致民企投资信心受挫。2024年1至5月，全国销售前30房企中拿地企业主要集中在央企和国企，重点城市的地块也基本由这部分企业竞拍成功，民营房企投资意愿和能力持续下降。

　　高频数据显示，截至6月下旬，30个大中城市年化商品房成交面积降至1.095万平方米，继续创下2011年有统计以来最低水平，同比下跌27.2%。通常，因基数因素和政策推动的效应，下半年房地产销售跌幅可能边际改善，但供给侧房企经营问题能否有效缓和则是关键，笔者预计全年房地产销售面积跌幅在10%至15%之间。而按照当前房企现金流及土拍投资能力，预计全年房地产投资跌幅在10%至12%左右。

　　在支持政策密集发布之后，大城市楼市似乎显露企稳迹象。在“5．17”新政降低首付比例及贷款利率后时隔一个月即6月下旬，一线城市房地产市场交易活跃度明显上升。6月北京二手房网签量接近1.5万套，深圳二手住宅备案创三年新高；上海一手房和二手房网签量分别突破1.4万套和2.6万套，且市中心多个高端项目开盘即售罄，二手房成交环比增加41.1%，同比增长102.8%。在全国大部分地区楼市低迷之际，一线城市销售的转暖表明大城市依旧具有较强的刚需和改善型需求，只要购房政策支持力度足够，大城市居民仍然会不吝解囊。

　　大城市二手房市场的回暖有助于改善房地产市场持续存在的低迷氛围，提振市场信心，推动市场需求进一步释放。过去三年，在住房支持政策推动下，房产销售阶段性反弹屡有发生，但持续性欠缺。大城市二手房市场频繁出现成交活跃的状况，往往是市场发生变化的前兆。

　　下半年，大城市楼市能否延续回暖状态需要多方面配套政策持续加码和市场信心的维系，还取决于宏观经济和资本市场运行态势能否出现整体性的好转。

　　迄今为止，已出台政策的力度尚未真正达到扭转房企资金偏紧和风险偏高，以及可以有效刺激需求的程度。如果政策进一步针对性地加码，下半年房地产市场就有可能获得企稳机会。

　　稳楼市政策还需加码

　　房地产市场的持续深度下行对投资、消费、物价、金融、收入、就业等各方面带来深刻影响，并且还在进一步产生更加持续和深入的负面效应，在相当大的程度上抵销了积极宏观政策的效应。本轮市场调整可能是对数十年来房地产市场持续过热的大级别调整，其负面效应不可小觑。为企稳房地产市场，防止系统性风险暴露，建议采取更有力度的针对性政策举措。

　　建议一：取消全国范围内限制性购房政策。对于库存高企的城市，建议进一步松绑其购房门槛。其中，一线和核心二线城市进一步放松或逐步取消市区内限制性购房措施，扩大或取消二手房交易参考价幅度，以释放刚性和改善性住房需求。

　　建议二：大幅度降低购房贷款利率。考虑到当前中国中性利率水平偏低，现有房贷利率尽管通过连续下调已经降至历史最低水平，但与中性利率相比仍然偏高；2015年房贷利率显著低于中性利率，从而具有明显的刺激效果。为有效激活居民购房需求，建议大幅下调首套房个人房贷基准利率1至1.5个百分点。

　　为不增加银行负担，建议安排住房支持再贷款规模1万亿元，利率水平在1.75%左右，期限为1年，到期后不再续作。经测算，假设1万亿住房再贷款规模全部投放完毕，新增个人按揭贷款将大幅释放购房需求，对社会消费品零售总额拉动增加约2个百分点。

　　建议三：增加财税政策支持力度。放松现有社保或公积金缴纳年限规则。下调契税税率，适度减免保障性租赁住房税费要求。阶段性调降个人购房增值税和所得税税率。研究实施个人按揭贷款利率纳入抵扣个人所得税政策。

　　建议四：设立房地产稳定基金。对全国大型和地方重点房企总部进行债务特别处理计划，以增强市场信心，首期到位资金规模可达万亿。以中央财政出资作为基金初始资本金，规模大约在2000亿元左右，可以分两批到位。

　　建议五：推动有需求的城市加快步伐增加供给。考虑到一线和重点二线城市有需求，同时现房库存不足，应鼓励地方政府采取积极的支持政策，鼓励房企加快工程进度和加大力度推盘。一方面活跃交易，使房企增收；另一方面可驱散市场戾气，改善市场预期。

　　建议六：以更大力度处置房企风险。监管部门加强督导金融机构满足房企合理融资需求，保障房企信贷流动性支持力度。适度提高房企不良贷款容忍度，提高房企商业银行开发贷款占比。扩大债券发行规模，允许部分债券可以用来偿债。探索公募房地产REITs，加快不动产REITs审批发行速度。