踏入租务旺季，加上愈来愈多内地生、外来高才、专才及其受养人持续来港，衍生更多的租赁需求，故近期租务及租金走势绝对是市场关注焦点。租金走势持续看俏，根据美联物业研究中心资料，美联“租金走势图”上半年升约2.62%，而6月份以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约36.76元，按月升约1.1%，连升四个月，创逾四年半新高，与历史高位比较亦只相差约4.1%。笔者估计，今年全年租金或升8%，届时租金势破历史新高。

　　展望下半年，预期租金持续强势。有利租金的因素很多，人才流入加上近年海外与内地学子对赴港升学趋之若鹜，带来新的住屋需求。根据香港入境处及教资会资料，本港获批准的学生签证数目正与日俱增，2023年全年香港学生签证获批数量录得约6.21万人，较2019年增加约48%，连升三年，本港大学宿位却未同步增加，令从外地来港的学生需要租楼，变相亦对本港租务市场起刺激作用。

　　另据政府最新公布资料，总结过去一年半，透过政府各项人才计划抵港的人才接近13.25万人，当中同步到港的受养人数目亦高达12.11万人，两者合计高达25.36万人，自然亦对住屋产生租赁需求。

　　租盘房源加速被消化

　　上述租楼大军抵港，难免令本港租盘持续下降。根据美联物业官方网站的租盘量计算，截至2024年7月初，全港租盘数目只有1.4338万个，较去年7月初的1.8739万个大幅减少约23.5%，或约4400个。可见在各类租楼客抢租之下，令本港租盘量大减。在需求上升同时租务盘源减少下，势带动租金“愈升愈有”。

　　另一边厢，根据差饷物业估价署的资料，截至今年5月底，差估署A类（实用面积约430呎或以下）住宅细单位租金回报率约3.4厘，创约十一年半的新高，若将此与经络按揭息率指数（MMI），即反映普遍按揭新客户一般可做到的实际按息水平的指数作对比，目前MMI最新报4.17厘，租金回报率仍低于按揭利率，意味“供贵过租”。

　　不过，按照目前楼市情况去推算，假如预期今年下半年租金有约6%的升幅，以及同期楼价回调约2%，估计上述租金回报率将由目前3.4厘进一步上升至3.68厘。

　　联储局9月减息机会愈来愈高，若果本港银行业未来跟随美国联储局减息超过0.5厘，届时“供平过租”将重现，促使“转租为买”及投资者入市情况增加，为楼市提供新一波购买力。