图：减息周期来临，加上影响楼市的多项指数见好转，现时楼价对用家及投资者有相当的吸引力。

　　美国联储局公布最新议息结果，大幅减息0.5厘，这是美国自2020年3月以来首次减息，减息幅度不但较预期高，而且今年还有进一步减息的可能。更重要的是，本港大型银行今次亦超乎预期减息0.25厘，随着减息周期启动，相信有望带动资金流入其他投资板块。

　　现时本港楼价已经较高峰期跌近三成，加上租金升幅凌厉，对自用及投资极具吸引力，砖头价值有望重新抬头。虽然与3年前相比，本港按揭息率明显上升，但随着楼价高位回落，加上期内家庭收入上升，令到买家入市能力反而提升。

　　以一个约850万元的单位为例，2021年8月楼价高位、供款30年及七成按揭计算，当时“经络按揭息率指数”（MMI）仅1.58厘，即每月供款约20764元；现时楼价已由高位下跌约28%，即该单位楼价跌至约612万元，假设同样以供款30年及七成按揭计算，今次本港按揭息率下调0.25厘，预计MMI由今年8月4.14厘减至3.89厘，上述个案的每月供款调低至20182元。由于居于私宅的家庭月入中位数由3年前约3.76万元上升至最新4.1万元，令供楼负担比率由55.2%下调至约49.2%。可见息口下调0.25厘，加上收入增加、供楼负担减，置业更容易。

　　与此同时，最新7月份本港定期存款高达9.97万亿元，创出纪录新高。随着美国踏入减息周期，本港息率料将会进一步下调，定期利息亦续减，将驱使资金流出。保守估计只要当中1%流入楼市，已可带来997亿元成交额，以今年首8个月平均每个住宅单位（包括一手及二手）820万元计算，等同于约1.2万个单位的需求，预计减息将刺激楼市成交，楼价或有望喘定回稳。

　　再者，近年租金持续攀升，美联“租金走势图”最新8月份以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约37.88元，连升6个月，并创近5年新高。随着本港按息回落，市民入市置业的意欲亦会提高，将促使“转租为买”个案增加；同时，近年租金升、楼价跌，带动租金回报率向上。相信随着本港按息回落，而上升不少的租金回报率亦会吸引部分投资者加快入市步伐，有助成交量上升。

　　新盘加快应市 成交转旺

　　笔者认为，不少新盘会趁利好消息下接连登场，料第四季一手成交量有望达至4700宗，较本季估计约2600宗大升约八成；二手方面，在新盘抢攻之下，表现未及一手，估计第四季二手住宅成交量约9500宗，较本季估计约9000宗上升逾5%；至于楼价方面，料本港楼价未会即时急弹，惟楼价或有望喘定回稳。

　　美国息口终于回落，影响本港楼市的多项指数亦见好转，现时楼价已对投资者具相当的吸引力，因此笔者建议特区政府将住宅物业纳入投资移民的适用范围，以吸引更多内地及海外的资金、人才及家族到港发展，进一步推动本港的经济增长，并且对住宅成交带来正面支持。