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楼语纵横/租金回报吸引 楼价有望止跌\杨永健

2024-11-05 05:01:59大公报
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  过去一段时间,楼市出现了租金升、楼价跌的“怪现象”。在过去的高息环境下,楼市整体吹淡风,但疫情过后租赁市场持续畅旺,内地学生以至海外人才来港发展,使得楼价、租金出现背驰,这种现象一般不会长时期维持,因为买楼收租回报变得吸引,买家会趁低吸纳,楼市交投因而回升,楼价亦会跟随止跌。

  综合来看,目前楼价、租金背驰的现象,或许会于短期出现改变。按差饷物业估价署全港私人住宅楼价及租金指数,原来整体私人住宅租金已经连续8个月录得升幅,如果扣除今年1、2月期间,整体租金曾轻微回落两个月,其间租金已几乎连升两年,累计升幅达13%,目前最新的租金已升至自2019年10月以来的近5年高位。

  与此同时,私人住宅楼价指数却已连续半年回落,加上如果扣除今年3、4月间,整体楼价因应楼市撤辣而短暂回升两个月,实质上今年楼价跌浪已经持续一年半,其间整体楼价合计回调达23%,楼价跌幅远高于其间租金的升幅,一升一跌令整体租金回报持续上升,最新楼价已跌至自2016年8月以来的8年低位。

  用家逐步转租为买

  但上述数据或出现逆转,刚公布的9月私人住宅楼价指数尚未反映9月底减息带来的效应,10月份的私人住宅楼价指数料会出现轻微的回升。再者,租赁市场经过7、8月暑假内地生租楼热潮,整体租赁成交回落。差饷物业估价署9月全港私人住宅租金指数为196点,较8月份的195.9点只是轻微上升0.1点或0.05%,租金升幅显著收窄,相信10月份租金只会持平甚或轻微回落。

  过去一、两年间,物业租金接连回升,但楼价持续回落,确实会令人有点摸不着头脑,但这种楼价租金背驰的现象,基本上只会是短暂的现象。长远来说,租金上升始终会带动楼价止跌回升,特别是楼市已踏入减息年代,过去定存息率高于租金回报的岁月将不再出现,目前租金回报升至3.5至4厘之间,加之减息效应令供平过租情况重现,亦会吸引用家转租为买。买楼收租的投资者增加,租盘供应增加亦会令租金回落,供平过租亦会令转租为买的用家增加,相信楼市可望加快止跌。

  (作者为世纪21 Q动力总经理)

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