日前“居屋2024”进行搅珠仪式，根据房委会公布资料显示，今次出售的居屋单位数目约7100多个，最终收到约10.6万份申请，“仅”超购约14倍，远不及最高峰时近30倍。有坊间声音指出，今次认购反应与以往“争崩头”的情况不可同日而语。到底本港楼市刚需是否真的“不复当年勇”？

　　笔者觉得，若单以居屋申请超购的情况去分析楼市刚需，未免有点以偏概全，因为居屋超购情况相对“冷淡”，可以由多个因素形成。首先，居屋在出售条款上往往有所限制，业主于买卖或换楼时的灵活性，的确不如私楼一样灵活。再者，过去数年本港楼价由高位下跌，目前私楼市场与居屋的价格差距已有所拉近，令市场趋于观望，变相冷却准买家“入票”气氛。

　　尽管近期港股表现平平窒碍投资氛围，加上一手推盘速度放缓，导致楼市交投陷入整固，但其实目前楼市刚需仍然不俗。事实上，自从特区政府“全撤辣”后，投资者购入多于1个单位无需额外成本，所以无论收租客、投资者或“大手客”均有所增加。

　　近期不乏“大手客”入市个案，日前启德区新盘单日录得约33宗交投，有“大手客”斥资1.48亿元连环扫货购入26伙，主要集中于细单位。一般而言，来自内地的买家往往是“大手客”的主力。随着特区政府于“抢人才”计划的力度将有增无减，相信未来势必有愈来愈多内地高才专才到港发展，进一步成为楼市入市主力。

　　据美联物业研究中心综合土地注册处资料，按已知买家姓名作分析，11月份内地买家（以买家姓名的英文拼音鉴别）于香港楼市一、二手住宅注册量共录1597宗，较10月份1052宗上升约51.8%，连升两个月，并创七个月新高，充分反映内地买家对于买入本港物业的需求日增，相信此比例未来将进一步提高。

　　年末新盘推售放缓

　　踏入12月份，本港楼市整体成交量正缓速前进，一方面由于圣诞长假期将至，另一方面亦由于新盘放慢推售，同时市场观望本月联储局的减息取态，因此令交投气氛冷却。依目前市况推测，除非放盘单位极优质或者价格超笋，否则准买家宁愿暂缓入市决定。

　　其实最近市场已陆续涌现如减息等利好因素，尤其是在中央经济工作会议过后，中央政府明确表明来年将“降准、减息、增发债、提高赤字率、扩大内需稳楼股市场”等，为来年接踵而来的刺激经济政策奠下基调。

　　笔者个人相信，一旦发展商将重新加快推盘步伐，甚至推出一些震撼市场的瞩目大盘，配合一众利好因素进一步发酵，届时楼市刚需将加快“回归”，惠及楼市交投以致楼价双双重拾升轨。

　　（作者为美联物业住宅部行政总裁）