香港特区政府连续第三年出现过千亿元赤字，财政司司长陈茂波呼吁市民为新一份财政预算案展开咨询，笔者在此亦给予一些意见。

　　笔者认为特区政府要与市民一起认清困难，然后“一条心”去面对，现在最重要的是如何凝聚及团结人心。

　　在节流方面，笔者不同意特区政府裁员或者对公务员作出减薪行动，因为对于付出努力的公务员不公平。面对财政困难，应该要提高效率或者精简流程和团队，因为提高效率而令收支更平衡，这与为了节流而以裁员先决的概念是完全不同。

　　在开源方面，地产是财政收入的最大项目之一，近年内地振兴地产做得很成功，尤其是推出了“组合拳”，有前后呼应及一气呵成的效果，是值得特区政府官员去学习。虽然香港在土地招标方面不太成功，但回想过去特区政府做对的一些事情，例如最新一份施政报告优化“新资本投资者入境计划”，容许投资成交价5000万元或以上的住宅物业，投资于房地产获计算入投资总额上限为1000万元。此举显然十分成功，即时刺激豪宅销量，即是说香港的地产市场并非一潭死水，豪宅的需求殷切，有很多拥维港景单位的价格是胜过疫情前，所以笔者认为特区政府可以适量增加豪宅地皮出售，这是发展商可获得收支平衡而且是有钱赚的项目，但当然供应只能适量增加，不可大量，因为地产项目要有“奇货可居”的效果才可维持买家积极入市，供应量太多反而会令到原本想入市的买家没兴趣。

　　香港是有条件振兴楼市，现时的M3货币供应量为历史上最多的18万亿元，其中约10万亿元是定期存款，笔者认为，只要近年新流入定期存款的4.5万亿元中，有一至三成流出银行，那对楼市已经是一个很大的振兴。

　　当然，我们亦可以发掘市场上一些现有需求，例如对于付出租金与供楼金额相若的租客，其实是可以鼓励他们上车的。事实上，如果静市不可以让更加多草根阶层入市，是浪费了难得的市场机遇。

　　带动居屋二手交投

　　笔者想到一个好的方法，令到特区政府既可以提供上车机会给予潜在买家，同时财政也可以“有钱赚”。我们粗略评估，全港未补地价部分价值约6000亿元，而这些地价一直因为少人补地价成为呆账，其实最好的做法就是特区政府提供上车首期贷款予从未置业人士，促进买家以自由价（楼价包括地价）的方式去购买未补地价的二手居屋。即是说，促成交投之后，特区政府就算免息借10%左右给买家做首期，却可令到特区政府回笼楼价的30%至50%的地价（在乎有关单位的补价折扣），这就形成了一个“赚账”。

　　就算特区政府提供按揭担保，其实也可以大量活化有关市场。若证明如果资助诱因可以行得通，有关本来呆账的居屋未补地价部分业权，就可以用房产信托基金上市。上市认购价可比估价低10%至20%，令特区政府资金更快回笼，既可帮到上车人士，又可以解决财政。

　　（作者为祥益地产总裁）