图：在减息、撤辣，以及放宽按揭等利好因素下，本港楼市交投已出现明显反弹。

　　年结将至，亦是一年一度为明年楼市“把脉”的时候。回顾2024年全年，今年特区政府在房策上“急转弯”，多管齐下振楼市，包括全面撤辣、放宽物业按揭等，加上减息消息刺激，令一手及二手交投双双急升。今年迄今，一手成交量势将接近1.6万宗，二手住宅成交量估计亦接近4万宗。

　　展望明年，楼市好淡因素并存，利好因素包括美国减息潮、中央政府继续推出刺激经济政策等。虽则随着特朗普上任总统令中美关系添上阴霾，而且目前新盘库存量高企影响楼市，但总括而言，利好因素仍多于利淡因素，有助明年楼市稳中向好。

　　首先，本港息口出现“加慢减快”的现象。日前美国联储局一如市场预期减息0.25厘，为9月以来三度减息，令人惊喜的是，香港银行亦意外地跟随美息回调，将最优惠利率下调0.125厘，进一步纾缓供楼人士的压力。

　　本港息口“加慢减快”，原因之一是“存款升、贷款跌”的情况加剧。根据金管局数据，香港于2022年9月开始踏入加息周期，彼时港元存款与贷款数字有同步增加的趋势；但其后本港开始出现“贷款跌、存款升”的背驰现象，直至今年9月本港重新踏入减息周期，港元存款与贷款的“背驰”情况加剧。今年首10个月，港元存款较2023年底进一步增加约2.9%至7.84万亿元；同期港元贷款额则减少约5.5%至6.07万亿元。在银行资金充裕的背景下，相信本港银行业有可能加速减息，利好本港楼市。

　　租金有望上涨6%

　　息口走势以外，各地人才，包括来自内地高才专才不断湧港，而且占香港楼市比重日益增加，相信对楼市租买市场提供额外支持力。资料显示，按已知买家姓名作分析，今年首11个月内地买家（以买家姓名的英文拼音鉴别）于香港楼市一二手住宅注册量占比，由2023年的13.8%大幅增加9.4个百分点至23.2%的纪录新高。

　　自2000年起陆续来港的“双非”家庭小孩，已渐渐踏入成人高峰期，至今年累计满18岁或以上的“双非”总数约3.4万人，明年料将再增加约1.88万人；代表明年将有近5.3万名“双非”年满18岁。假设当中一成来港租楼或置业，已经有近5300个新增需求，相信对本港租务带来正面支持，亦有望成为楼市置业的生力军。

　　在众多利好因素带动下，预期2025年楼市成交将进一步上扬，当中一手成交将按年升逾一成至1.8万宗水平；期内二手成交则估计录得约4.2万宗左右。至于楼价方面，明年楼价有望出现“反攻”，有力回升约5%，扭转连跌3年的走势；至于租金方面则料升约6%，跑赢楼价升幅。

　　（作者为美联物业住宅部行政总裁）