图：居屋补地价后已逼近私楼水平，或许可让居屋第二市场买家“转车买私楼”市场。

　　新一期居屋推售7132伙，共接获10.6万份申请，超额近14倍，属2014年复售居屋以来新低。究其原因就是私人住宅楼价大幅回落，而且资助房屋转让限制多，居屋供应源源不绝，削弱一手居屋的吸引力。

　　现时市民有多方面置业渠道，除了抽新居屋或购买私楼外，未补地价的居屋及公屋二手单位，可透过居屋第二市场出售予持绿表或“白居二”人士，由于这类物业一般获特区政府担保，而且按揭成数高，绿表人士按揭成数高达95%，较私楼七成为高，对买家有一定帮助及吸引力。

　　据房委会资料，今年首11个月，全港录得4007宗居屋第二市场成交，涉及金额逾142亿元，较去年全年3270宗及132亿元，增加23%及7%，成交量更创2002年有纪录以来新高。然而，购买居屋第二市场单位，需要留意的是设有特区政府担保期及低首期，多人争楼价自然有机会被抢高。

　　补价每呎逾万元 今年录418宗

　　以2023及2024年为例，呎价1万元以上的未补地价居屋成交，多达824及418宗，占整体25%及10%，相信不少买家来自“公屋富户”；事实上，现时个别未补价居屋，逆市下售价仍动辄700、800万元；有“西九居屋王”之称的长沙湾凯乐苑，今年暂录得75宗未补地价买卖，有73宗呎价逾1万元，呎价最高1.4万元，直逼甚至贵过不少市区私楼。

　　为鼓励有能力的市民向上流动，及为免居屋第二市场楼价被推高，特区政府可研究能否让居屋第二市场买家提供多一个置业渠道─“转车买私楼”，即除了公营房屋外，亦可在特区政府担保下转购私楼，但只针对自用或首置人士。如果私楼也获担保，银行将更积极，有助激活楼市。同时，若出现买家断供情况，政府可收回物业出售。

　　特区政府曾推出不同置业贷款计划，于各个楼市低潮时期以不同方式推动住屋需要。包括2003年推出的“置业资助贷款计划”，向绿表及白表人士提供置业贷款。计划推出不足1年，接获逾1.4万宗申请。

　　（作者为中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁）