自2008年开始笔者每年都会撰写“我对楼市的十大忠告”，今年分享如下：

　　（1）新的大都会模式将起步

　　香港在大都会化下人口势创新高，减少依赖西方的金融中心包括上市功能，也成功回复集资功力。教育与创科之路起步，融合大湾区的新常态也不断改变营商环境。

　　需求带动租金续扬

　　（2）租金上升正突破临界

　　租务是支持楼市的最大基础因素，随着外来人口不断引入，令香港常住人口上升，空置率不断降低，租金继续上升成大势所趋了。

　　（3）关注10万亿定期存款去向

　　香港总存款量逾18万亿元，当中定期占约10万亿元，其中约4.5万亿元是在短短34个月中受当时定期息口高企而快速聚集到银行，这笔资金在近期减息后逐渐回流市场。执笔时候已连续两个月共900亿元的定期流出，这笔资金的去向足以影响来年的市场大局。

　　（4）深度悲情是否继续瘫痪市场机制

　　社会深度悲情虽然不会改变到市场结构，但可以令市场冬眠或极缓慢甦醒。悲情总有减退的一日，市场因素日益改善正能量思维增加，始终有一日会平衡抵御到负面情怀的，所以悲情消散的时间表就是楼市回复的时间表。

　　（5）中美摩擦仍左右大局

　　中美摩擦除了随时会发生冲突之外，同时运用按揭息口的加减、汇率高低甚至通胀的高低，亦会带给香港福与祸。

　　宜设置业资助计划助上车

　　（6）救市政策

　　特区政府出招与中央政府的组合拳方式会有不同的效果。如何理顺发展商建屋的收支平衡问题，将影响未来财务和长远供应是否充足。

　　（7）财富分配才是关键

　　置业人数（尤其是年轻人）有上升，才是成功的施政。如果要增加拥有资产者的数目，不是应该掌握楼价低的时候推出置业资助计划鼓励入市吗？

　　（8）发债多寡影响香港下一代

　　当楼价低过建筑成本的时候，特区政府卖地收入就会大受影响，于是政府难免需要发债，问题是发债多寡。债券是要偿还的，举债太多会影响下一代的福祉。

　　（9）买有风险，不买也有风险

　　买楼投资当然有风险，但不投资的风险也十分巨大，这是机会成本（Opportunity Cost）的原则。若果楼价回升，错失入市机会损失的正是楼价升幅。如果是租楼人士，还要加上错失机会和置业前这段时间付出租金的损失，甚至其损失往往比买楼面对的损失更多。

　　（10）2025年楼市将由谷底回升

　　基于以上各种因素的考虑，笔者评估来年住宅楼价可回升5%至10%。

　　（作者为祥益地产总裁）