去年本港银行提速三次减最优惠利率（P）后，置业人士的供楼负担减轻了多少？市场主要按息为H+1.3厘，以封顶息率P-1.75厘（细P）计，最优惠利率（P）由去年5.875厘逐步降至现为5.25厘，按息由4.125厘降至3.5厘，息率共减0.625厘，以目前平均新批按揭额约450万元、30年还款期为例，每月供款已累减1602元，减幅达7.3%。现时按息主要是3.5厘，此水平已明显低于30年平均按息4.09厘，今年减息周期延续，息率走势将会如何？

　　至于美息方面，2024年美国共减息1厘，今年减息步伐或将减速，但减息周期或延续至2027年。由于市场普遍认为美国新总统的经济政策或令通胀回落速度受阻，今年美国减息步伐或放慢。然而，美国经过对上激进加息期后，现时美息处于减息期初段仍处高水平，若高息持续将影响经济，预料美国减息期仍会持续，美息仍需进行向下调整，但减息步伐受通胀走势、就业及经济数据变化而影响，今年美国进一步减息幅度料介乎0.5至1厘，美息将回落至3厘多水平。

　　港息方面，基于本港对上一次加息周期（2022至2023年）港P加幅明显少于美息，美息加5.25厘，港P仅加0.875厘，故此是次减息周期港P减幅将会少于美息；简单来说，即是P加息时加不多，减息时同样减不多，是次港P不会在美国每次减息均会下调。银行去年提速减P累计达0.625厘后，预期今年P减幅尚余0.25厘，今年美国将继续减息，而港P将会进一步下调0.25厘后完成减息周期，届时港按息将减至3.25厘。

　　按揭利率将跟随下移

　　港P完成减息周期之后，接下来本港按息会否进一步回落，将视乎拆息回落幅度。按照现时H按封顶息率水平，1个月拆息需跌至低于2.2厘，按息方可跌穿封顶息率而下降，最近拆息开始回落至近4厘水平，但与2.2厘仍有较大距离。若今年拆息能逐步回落，银行资金成本降低或可推动银行下调按揭计划息率，令市场按息进一步下跌。

　　在对上一次加息周期，实际按息加幅共2.625厘，当中不只因为银行加P，而是结合拆息上升，以及银行上调按揭计划息率，故此今年整体按息变化亦会因应几方面，包括P减幅、拆息回落走势，以及银行按揭计划息率变化而出现调整。

　　（作者为中原按揭董事总经理）