坊间近期热烈讨论“住宅供应量数据”的问题，而市民对相关数字存有误解。笔者借本栏之便分享个人理解，而本文只讨论数据，并不回应任何人的观点。

　　在媒体上常接触到的供应量计算有三种：

　　第一种是特区政府公布的“一手私楼潜在供应量”，内容再细分为“已落成但未卖”、“已动工但未卖”及“已批出但未动工”。当然，任何数据都不应只看数字，要看数字背后代表的意义！

　　货尾超一年楼花吸纳量

　　“已落成但未卖”（即货尾）的数量愈少代表现楼囤货量愈少，对发展商发售愈有利；数字愈多，尤其是目前2.7万伙已大过一年的楼花销售量，会产生不少的困扰，现在就是这个情况。

　　“已动工但未卖”的数量如果不是太多又大部分仍只在建筑中或是初步兴建，即是说发展商还可以凭建筑进度和其他手段以拿捏供应在什么时间推出。以往潜在供应量大、楼价仍继续上升的情况，就是因为“已动工但未卖”的单位建筑进度赶不上市场需求，令发展商仍保持到奇货可居的形势，自然待价而沽。

　　如今“已动工但未卖”的单位数目已达6.8万伙，相信未来好几年时间也不容易消化到。发展商若要短期卖出可能要劈价求售，如果较长时间后卖出，除了楼价下跌的风险外，发展商又要付出昂贵的商业信贷息口。

　　从上述两项数字来看，其实楼市是供应过多，现时需要就相关政策作微调。例如，起码要检讨“已批出但未动工”的情况，以确定不会继续为供应产生过量的压力。否则招标出售地皮的结果不理想，特区政府财务就会出现考验，或会是共输的局面。

　　如果供应过多，其中一个考虑就是，重新审视明日大屿填海计划和定位。审时度势给予更多时间和条件来收地及改革市区重建计划等，找寻更好的方案。

　　第二种市民常见的供应数据就是很多报章所说的“今年将会发售的楼花量”，有关数字只能作参考并不能作指标，因为卖几多是市场决定。

　　第三种是很多人问笔者的“房屋落成量是否等于供应量？”我相信这个计法只可能在租务上有参考性，在买卖上掌握不到其参考性的落实处。

　　（作者为祥益地产总裁）