图：现时按揭供款占入息比率上限为50%。

　　引用笔者公司的真实个案，买家是一名家庭主妇，买入一个楼价约700万元之物业单位，准备申请七成按揭贷款，由丈夫作为担保人，丈夫的入息约5万元，没有任何其他贷款，入息水平足够通过供款要求。

　　现时供款占入息比率（DSR）上限为50%，以七成按揭、30年还款期及现时按息3.5%计，最低月入要求为44007元，按丈夫入息计之供款占入息比率为44%。然而，在审批过程中，银行发现买家有一笔私人贷款在身，每月还款额1万元，由于DSR以每月总债务供款占入息计算，连同私人贷款及按揭还款额计算DSR，月入要求提高至64007元，丈夫的入息水平变为超出DSR上限，未可获批按揭。

　　既然问题出自私人贷款，最简单解决方法是清还全数私人贷款，但有时候买家未必可一下子清还贷款，又或不希望因提早还款而产生罚息，加重财务负担。按揭顾问了解客户情况后，为客户提议一个两全其美之方法，毋须提早清还私人贷款并获银行批出有关物业按揭贷款。

　　拆开借款人与抵押人

　　按揭顾问为买家配对一家在此方面审批弹性较大的银行，在按揭申请之安排中，买家可仅作为按揭人／抵押人身份（Mortgagor），丈夫则作为借款人（Borrower），好处是买家以业主身份将物业抵押予银行，而丈夫则作为借取按揭贷款的人，承担负责还款，若银行接纳将身份分开，便可以单一根据借款人的入息及债务状况计算供款占入息比率，而毋须计算买家作为按揭人的债务，那么，上述私人贷款就不用计算在供款占入息比率，丈夫的入息已符合供款要求，最终获银行成功批出按揭贷款，买家亦毋须提早清还私贷。

　　（作者为中原按揭董事总经理）