图：近年本港楼市一直出现楼价跌租金升的情况。

　　过去几年，香港楼市出现了一种不常见的现象──住宅租金持续上升，楼价显著回落。回顾近年差饷物业估价署的私人住宅楼价及租金走势，整体楼价已经自2022年开始连续三年下跌，但过去两年间整体租金却连续上升，即使去年初楼市全面撤辣后，成交显著增加，楼价稍稍反弹，力度亦没法维持超过首季，住宅楼价无力回升，悲观的情绪又再弥漫市场。

　　相信大家亦明白，租金上升而楼价回落，整体回报增加，自然会吸引投资者开始将资金转为买楼收租，理应对楼价有一定的支持作用，但在过去几年间的高息环境下，即使买楼收租的回报有所增加，吸引力亦不及过去几年银行定期存款息率吸引。事实上，去年底美国展开减息周期，息口稍稍回落已吸引部分资金转投楼市；由于收租客回升，楼价一度出现回升，租金亦轻微回落。

　　但整体而言，去年楼市仍然是楼价跌租金升。以私人住宅楼价指数计算，去年整体楼价指数回落7.2%，而期间租金指数却持续录得升幅，全年升3.3%。其中，面积430平方呎以下的A类细单位，最新回报率已由前年年底的3.2%，显著回升至最新3.6%。

　　笔者一再强调楼价跌租金升，应该只是短暂的现象。不过，最新1月份的数据显示，楼市再度出现租金升、楼价跌的现象。1月楼价回落0.45%，而最新租金再升0.42%，租金连升两个月，并重上近4个月高位。目前租金亦处于高位徘徊，而楼价亦出现见底回升的迹象，相信今年未必会再出现楼价跌租金升的现象。

　　楼价呈现见底回升迹象

　　大家亦开始留意到，因应楼价跌租金升，近期市场上已陆续出现供平过租的现象，特别在细价楼市场更加明显。在最新财政预算案中，将400万元以下的细价楼印花税调低至100元，为细价楼市场助燃，相信未来细价楼成交仍会持续急增，加上美国降息周期尚未完结，市场预期美国最快于下半年重启减息周期。息口再度回落之下，买楼收租亦会变得吸引，供平过租亦会更加明显，楼价跌租金升，是买家趁低吸纳的好时机。

　　（作者为世纪21 Q动力总经理）