美国联储局公布最新议息结果，一如市场预期维持息率不变，本港三大发钞银行亦维持最优惠利率（P）不变；然而，自去年9月美联储启动减息周期以来，至去年12月份香港银行已合计减息3次，累减0.625厘，已经对楼市呈明显利好作用。随着减息效应持续发酵，加上2月底财案公布利好楼市措施后，多个新盘录亮丽销情，不少项目首轮销售更即日沽清，楼市出现小阳春。

　　据美联物业研究中心综合“一手销售网”资料及市场消息，3月首19日一手成交量录逾1900宗，较2月全月1220多宗高出约55%，暂已创5个月高位。个人相信，随着近期一手销情持续火热，料3月份一手成交有望录得约3000宗水平，并将创出去年3月后的一年新高。

　　说回息口问题。根据差饷物业估价署公布最新2025年1月A类单位（实用面积430平方呎或以下）的租金回报率报约3.6%；同时，1月份经络按揭息率指数报3.52%，即细单位租金回报率较按揭利率轻微高出约0.08%，是自22年9月后再现细单位租金回报率超越按息的情况。

　　与此同时，美联“租金走势图”2月份以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约37.81元，按月回升约0.4%，租金相信将进一步向上，而“租升息跌”将促使愈来愈多屋苑出现“供平过租”。

　　以得宝花园为例，该屋苑今年2月平均呎租约43.8元，假设该屋苑一个282平方呎单位，每月租金约12352元，同月屋苑平均呎价约10709元，即楼价约302万元，若以承造七成按揭、30年还款期、P按3.5厘计算，每月供款约9493元，以此推算，买家每月供款较每月租金的开支低出约23%。

　　除了得宝花园外，尚有不少屋苑有显著的“供平过租”的情形，例如河畔花园及花园城每月供款较每月租金支出低逾2成；至于淘大花园、美孚新邨、南丰新邨、沙田第一城等大型屋苑的每月供款较每月租金的支出，低出介乎约一成至逾一成半。

　　美今年料减息2次 港跟随

　　现时市场普遍预期，今年美国将进一步减息2次，相信香港息率亦大有机会“跟减”。可以预期的是，假如楼价未有出现明显反弹，届时各屋苑“供平过租”的幅度势扩大，屋苑数量亦将同步与日俱增，进一步吸引买家入市。

　　“供平过租”持续扩大，配合各利好因素持续涌现，以及近月香港股市急速回勇，楼市“追落后”上升的憧憬，相信当下楼市“小阳春”情况将有力延续，甚至由一手进一步蔓延至二手市场。

　　（作者为美联物业住宅部行政总裁）