随着过去数年楼价持续回落，不少屋苑的成交价已跌至近十年新低，连带二手楼价回落，一手新盘定价亦为近十年最“抵买”阶段。新地近期售出赤柱豪宅赤柱村道50号的最后一座洋房，成交价低见1.068亿元，呎价不足3.7万元，成为屋苑自开售十年以来，总成交价以至成交呎价均创下屋苑最低水平。

　　赤柱村道50号由12座洋房所组成，物业自2015年4月售出第一座洋房，十年来刚好见证楼价升跌，物业于十年前首宗成交呎价约4.6万元，两日后售出的第二间洋房呎价已加价至5.3万元，虽然售价上升，但销售成绩相当理想，开售一个月已售出8间屋，虽然其后一宗成交取消交易，但已售出逾半数单位。

　　其后发展商改以惜售策略，项目整体的平均呎价亦约达5万元，于2019年疫情前重新售出一宗于2015年取消交易的洋房，成交呎价更升至6.1万元，较2015年的原售价高近三成。两年前，赤柱村道50号再售出最优质的单边洋房，买家属于发展商的关连人士，成交呎价达6.7万元创屋苑新高，楼价经过近几年整固，最新的成交呎价已降至3.7万元，对比高峰期的6.7万元，大幅回落45%。事实上，近期个别半新盘的呎价亦较高峰期回落四至五成之多。

　　印花税成本大减

　　新盘售价大幅回落，同时间过去十年楼市租值却显著上扬，因此过去十年新盘的租金回报大幅增加，从以往个别新盘的租金回报率只有一至两厘的超低水平，现时个别新盘回报已超越四厘水平，因此目前的新盘定价确实是近十年最“抵买”。

　　总括而言，过去十年整体建筑成本增加，现时新盘用料比十年前优质，而同时买家入市成本亦大降，十年前海外买家来港买豪宅，双倍印花税（当时未将从价印花税划一加至15%）再加上15%的买家印花税，海外买家来港买豪宅的成本是楼价23.5%，现时购买豪宅印花税已大幅调低至4.25%。换言之，过去十年间楼价显著回落，租金回报却明显增加，建筑费上升而置业成本却大幅回落，现时的新盘定价肯定是近十年最“抵买”。

　　（作者为世纪21 Q动力总经理）