银行水浸，拆息连日急降。与楼按相关的1个月拆息从4月底约4厘水平至目前跌穿1厘，供楼负担减轻，对楼市起到支持作用，带动市场气氛转旺。

　　在关税战下，热钱涌入本港，金管局本月四度入市，共注入近1300亿港元，银行体系总结余激增至1741亿港元。银行业水浸之下，H按实际按息跌穿3厘。楼市进入“供平过租”时代。这意味着，每月供款平过每月租金的支出，或代表买楼收租，每个月的租金收入足够抵销利息开支，是吸引投资者重投楼市的一大诱因。

　　根据中原城市领先指数调查，全港143个大型屋苑中，有140个的租金回报率达2.28厘或以上，整体占比98%。大批屋苑现时供楼开支低于租金，吸引部分租客转向置业，市场有望出现更多“转租为买”的需求。

　　至于“热钱效应”，对楼市的正面影响亦有迹可寻。金管局对上一次入市是在2020年4月至10月期间，半年内合共85次入市，累计向市场注入逾3600亿港元。即使当时本港正值第二、三波疫情爆发，但受惠热钱泊港，本港楼价于疫情下不跌反升。

　　目前的减息潮下，银行定存利率由早前的4、5厘以上高位，回落至现时普遍不足3厘，过往将资金长放银行“食息”的吸引力大减。相比之下，现时楼市租金回报率平均已升至约3.5厘，已超越定存利率。在资金寻求更佳回报的情况下，物业市场的投资吸引力正逐步回升，释放更多购买力，楼市将因此受惠，今年楼市见底机会增加。

　　楼市气氛转旺，新盘更越卖越旺。5月上半月一手市场成交近1000宗，比上月同期增加1.2倍。二手方面，中原5月上半月亦促成逾370宗二手买卖，亦比上月同期升逾一成。

　　（作者为中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁）