近期资金持续流入香港，银行同业拆息显著回落，H按实质供楼利率更跌穿2厘关口，以现时楼按H+1.3厘计算，H按息率跌至约1.97厘，较本月初H按封顶3.5厘大减约1.53厘。

　　低息环境下供楼人士的支出正减少。以贷款额500万港元、还款期30年为例，最新H按息1.97厘的每月供款约1.8406万元，较H按封顶3.5厘的每月供款约2.2452万元，减少约4046元，幅度高达18%。供楼负担的减轻不仅支持楼市，更带动市场气氛转趋炽热。

　　多个屋苑正出现“供平过租”的情况，其中具指标性的十大蓝筹屋苑，现时全数出现“供平过租”。以嘉湖山庄为例，今年4月平均呎租约24.5元，假设该屋苑一个446平方呎单位，每月租金约1.0927万元，同月屋苑平均呎价约7959元，即楼价约355万元。若以月初H按封顶3.5厘、七成按揭、30年还款期计算，每月供款约1.1158万元；但以最新H按1.97厘计算，每月供款约9147元，较租楼支出低16.3%。

　　部分屋苑的“供平过租”差距进一步扩大，如美孚新邨“供平过租”的差距，于短短半个月内，由约15.2%增至30.5%，即供款比租金低逾三成，相信吸引更多租客考虑转租为买。

　　低拆息环境推动楼市气氛向好，带动一手与二手市场交投上升。综合美联分行资料显示，5月5至18日期间，十大屋苑成交量合共录81宗，较前两周的64宗升约26.6%。当中细单位占比不低的沙田第一城升幅特别显著，两周内升约3倍。

　　由于“供平过租”的差距扩大，加上楼价已跌至吸引水平，相信不少人将转租为买，并吸引更多投资者入市，为楼市的价量带来支持，相信中小型单位最受惠低息环境。

　　市场憧憬美息续降

　　当下租金水平正节节上升，推高中小型单位的租金回报率。根据差估署最新3月份资料显示，实用面积430平方呎或以下（A类）细单位私宅租金回报率达3.7%，比起实用面积逾431平方呎（B类至E类）租金回报率（介乎3.2%至2.4%）为高。此类单位入场门槛相对较低，再配合早前“100元印花税效应”，对准买家及长线投资者而言极具吸引力。

　　现时全球贸易和经济前景仍然不明朗，金融市场波动，资金流向变化频繁，现时拆息低企的情况未必长期持续。然而，市场憧憬今年美国将进一步减息，加上“供平过租”差距扩大，料将推动更多租客转租为买，并吸引投资者加快入市，为香港楼市注入动力。

（作者为美联物业住宅部行政总裁）