图：置业人士留意，H按息率计算入息要求，是以H按封顶息率计算。

　　最近5月份拆息大幅下跌，令市场高度关注。拆息下跌主要由于银行体系结余在短短几日大增约1300亿元，冲上近3年新高至1740亿元所推动。最近不同金融需求带动大量资金流入本港，港元转强触及强方兑换保证，令金管局需承接美元沽盘向市场注入港元。

　　受银行体系结余大幅上升带动，拆息接连下挫，5月7日1个月拆息跌逾半厘至3.08%，令两年以来拆息高于实际按息的情况终结，5月8日1个月拆息进一步大跌近1厘至2.09%，H按息降至3.39%，令H按息两年多来再次跌穿封顶息率（现为3.5%）。随后拆息跌势持续，截至5月26日，1个月拆息已跌至0.57%，令当日H按息跌穿2厘至1.87%（以H按息H+1.3%计），对比5月初市场H按息3.5%大降1.6厘，以现时平均按揭额约500万元及30年还款期计，每月供款减少达4295元，减幅达19%。

　　近日拆息上落幅度相当大，按揭用家需留意，H按计划一般用1个月拆息作为基准，于每月供楼结算日以当天HIBOR计算当月实际按息，并与封顶息率比较，取低者作为当月供楼利息；HIBOR波动性大，每天亦有机会出现变化，供楼人士应以自己供楼结算日之HIBOR利率准确计算实际按息。

　　银行以封顶息作审批基准

　　此外，有一点需要特别留意，尽管H按息率一度下跌至1.87%，但银行并非以H按息率计算入息要求，而是以H按之封顶息率（现时主要为3.5%；又或P-1.75%（P：5.25%））计算供款占入息比率，基于H按与P按息差甚大，差幅达1.6厘，置业人士应该确保有足够入息水平以符合要求，以免失却预算。

　　同样以上述500万元按揭额及30年期计，按照银行要求，以封顶息现为3.5%计，最低每月入息要求为44905元；但若买家误以H按息1.87%计入息要求，或误以为入息达36316元便可获银行批出按揭，若入息水平不足或被拒批按揭。

　　（作者为中原按揭董事总经理）