图：2023年与最近利率比较

　　眼前的确是波澜壮阔大时代，就算只集中看金融和经济亦是同样精彩，笔者想用数据和图表来分享一些变化及观点：

　　笔者2009年开始研究新常态，当时经济刚由美国式泡沫经济的周期循环，逐渐步入中国宏观调控的“及早去除泡沫”方式取替。直至过去3年，又是另一个阶段，就是东升西降的备战阶段，这3年香港经济局面出现了3个特性，包括：1）较高息；2）低通胀；3）高汇率。

　　这也造成了一系列新的市场景况：资金汇聚在银行收息；低通胀令收息的人首次享受到“睡着觉也赚钱”的日子；而高汇率令到货物相对容易滞销，很多东西已不需要那么多钱便可买到，自然抑压了通胀和资产价格上升。

　　以上3个因素正正是楼价阴干下跌的最大结构。楼价和股市都曾下跌，资金呆滞没有去投资，留在银行收高息，量化货币的大量金钱就“留”在香港这个东方之珠，不断破纪录。

　　但最近金融又出现大变局，主要表现包括：首先，美国关税战下通胀上升在所难免；其次，美国现在更有决心争取汇率下跌，若成功，港元自然面对贬值；再加上联系汇率机制，无论美国减息与否，香港的H按供楼利率极大机会因不断的资金流入而减息。

　　以上3个信号最少有2个极大机会与之前的表现刚好相反，市场反应将会出现很大的分别，楼市有更大的机会在谷底回升，甚至出现较长的回升周期啊。

　　租金回报跑赢存息

　　过去3年，银行定期存款利率普遍达4厘至5厘甚至更高，资金放在银行做定期存款跑赢大市，但同时期租金回报率却只有约3厘甚至更低，而实际住宅自住供楼息口曾升至约4厘。投资自然转趋保守。（见图）

　　直至最近，大银行3个月期定存利息普遍大跌至1厘以下，银行存款利息不单只跑输大市，甚至连通胀都不如。反而楼市收租回报率有力向上升到4厘左右，供楼利率亦同时大降至2厘左右，买楼收租成为较佳表现的投资项目。笔者认为读者应留意数据发展，然后以自己处境去考虑投资机会。

　　（作者为祥益地产总裁）