图：随着踏入第三季传统租务旺季，在内地生及专才湧港之下，估计季内租金料升至历史新高。

　　日前美国联储局公布议息会议结果，一如市场预期维持利率不变，本港主要银行随即宣布最优惠利率同样“按兵不动”。虽然联储局近期未有减息，但是本港新股市场气氛炽热，热钱持续流入，导致银行同业拆息（HIBOR）持续回落并徘徊低位。这不仅减轻供楼业主的利息负担，亦促使大量资金寻求更高回报的投资渠道，对楼市构成正面支持。

　　低息环境 港楼吸引力增

　　尽管近期关税战未完全解决，美国对多国征收关税，但并未推高物价。资料显示，美国5月CPI数据低于市场预期，显示通胀压力减轻，为联储局未来减息提供更大灵活性。市场普遍预期，联储局将于9月重启减息，并于年底前减息2次，而低息环境，势有助刺激全球资金流动性，增强本港楼股市场的吸引力，为香港楼市注入正面动力。

　　近期本港楼市气氛明显好转，整体交投及楼价呈稳中向好趋势。“美联楼价指数”最新报126.49点，按周微升0.16%，终止5连跌走势，本年迄今跌幅则轻微收窄至约1.3%。在低息环境及资金流入的推动下，楼市复苏势头更稳固。

　　至于租金走势更为凌厉。根据美联“租金走势图”，5月以实用面积计算的私人住宅平均呎租约38.1元，较2019年7月时录得约38.33元的历史高位仅相差约0.6%，部分地区主要屋苑的租金更已超越2019年7月的水平，当中部分新晋地区及新晋屋苑升幅尤其显著。例如启德区启德1号今年5月份平均实用呎租约48.5元，较2019年7月时高约37.4%；天寰及龙誉的最新呎租亦分别较当时升约30.8%及约30%。

　　租金上升的主要动力，主要来自近年各类专才高才纷纷湧港。根据特区政府数据，自2022年底推出多项输入人才计划以来，截至今年4月底，各项计划共收到超过47万份申请，其中逾31万份已获批，近21万名人才已抵港，带动租赁及购置物业需求。

　　香港作为国际教育枢纽的地位进一步巩固，来港升学人数持续增加，亦是租金上升的重要因素。2024年获批来港学生签证约7.45万人，较2020年的3.53万人激增约1.1倍。在大学宿位供应紧张的情况下，租赁市场需求显著增加。此外，特区政府自本学年起放宽8间资助大学的非本地生招生限额，并计划放宽6间自资院校的限制，预料将进一步推高第3季租金。

　　总括而言，随着踏入第3季传统租务旺季，在内地生及专才湧港之下，估计季内租金料升约3%至历史新高；至于楼价则估计，在近月利好因素纷呈下，第3季楼价有望回升约2%，势是4年来首次出现连续两季“租价齐升”的情况。

　　（作者为美联物业住宅部行政总裁）