图：近月楼市好转，有外资行预期全年楼价会轻微回升。

　　近月楼市有转势迹象，更有不少外资证券商预期楼价将会回升。摩根士丹利发表报告预料，下半年香港楼价有机会止跌回稳，更会轻微回升2%。报告指本地楼价已较5年前高位回落30%，部分指标已见底，现阶段还处于早期阶段，估计香港楼市或将迎来4至5年上升周期。

　　楼市、股市经常有大淡友出现，最近有大学教授表明楼市仍未跌完，本港楼价要较高位下跌60%至75%，租金回报率要见6.5厘才可入市。他直言目前租金回报率未到3.5厘，只有2厘多，楼价要再跌两三成才有6厘或6.5厘，届时先会吸引买家入市。

　　中小单位回报超豪宅

　　究竟现时楼市租金回报率有几多，简单来说，如果用个别单位的最新成交价及最新租金计算，一般回报率应该有3厘以上，个别更已近4厘。教授所说2厘多如何得来，或是参考差饷物业估价署的私人住宅物业市场回报率，但其实是分开单位面积类别来计算，如果实用面积达1722方呎的E类豪宅单位，最新回报率确实只有2.4厘；一般面积约430方呎的A类小型单位，最新回报率已高达3.7厘；一般实用面积为431至752方呎的B类中小型单位，回报亦达3.2厘。

　　事实上，按差饷物业估价署的私人住宅租金回报计算，最新楼市的平均回报有3厘。而教授认为回报率要升至6.5厘才吸引，事实上如果翻查私人住宅物业市场回报率，已有超越20年未有出现过6厘以上的租金回报，上一次的6.5厘是2003年沙士时期楼市低位，当年7至8月的A类小型单位回报率便一度高达6.5厘。过去20年绝大部分时间回报不足5厘，最低是1.9至2.6厘，因此要等待回报率再次出现6.5厘，基本上是接近没有可能。

　　相信大家亦明白，租金回报率是楼市的自动调节机制，当物业回报率跌至2厘或以下，或是当时定期存款利率比租金回报还要高，便没有投资者买楼收租，楼价自然回落，相对的租金回报亦会回升。同样地，当租金回报率升到4至5厘，买楼收租的回报远较定存吸引，大量投资者入市而推高楼价下，租金回报亦因而回落，因此以目前定存利率只有2厘或更低水平，租金回报率升到4至5厘已相当吸引，要升至6.5厘其实已接近没有可能。现时回报达3厘以上，已吸引不少投资者买楼收租。

　　（作者为世纪21 星铸总经理）